房地产行业月度分析报告：11月新房成交同比转正 民企土拍参与度提高

　　投资要点

    　　本轮周期修复路径前瞻判断

    　　在我们5 月4 日发布的深度报告《打破负循环，探寻修复路径》中提到了本轮周期的基本面修复路径，在5 月21 日专题报告《地产长期格局确立细分领域长牛》中提到了房企估值的修复路径：

    　　1）在跟踪行业修复方面，我们认为可主要关注三方面：①成交量修复看带看量，②房价修复看抛压力度，③带看和量价修复持续性要看3 个月。

    　　2）修复的传导链条方面，我们认为本轮周期应率先关注核心城市土地价格-->高端新房售价和销售情况-->二手房销售情况-->新房整体销售修复情况。

    　　3）在估值修复节奏上，地产周期产生拐点后，第一阶段估值会先修复悲观预期，估值参考2023H2，第二阶段是资产价格修复，龙头房企估值参考2022年，第三阶段是参考周期下行前行业较稳定时的估值（龙头公司有溢价）。

    　　土地成交：土地市场热度提升，民企土拍参与度提高2024 年1-11 月全国300 城推出住宅建筑面积4.1 亿平，同比下降31.4%，成交面积为2.5 亿平，同比下降27.4%；成交楼面价5836 元/平方米，较2023 年平均成交楼面价5814 元/平方米上涨0.38%。11 月300 城住宅用地土地出让金3199 亿元，同比增长23.4%，22 城住宅用地溢价成交占比21.2%，较10 月提高12.0 个百分点，北上杭等核心城市多宗地块竞拍热度较高。9 月至11 月期间，30 个重点城市土地成交中，至少有12 宗地块被民企高溢价竞得（溢价率超过 20%）。我们认为，土地市场热度提升，一方面因为部分典型房企在年内投资强度较低（2024 年前 11 月百强房企拿地销售比降至0.16，2020 年为0.37），需要补充货值；另一方面是因为在优质地块热度提升的带动下，土地市场成交规模和热度呈现出点状回暖迹象，民营房企高溢价拿地，或也表现出部分民企信心正在逐步恢复。

    　　市场成交：单月成交同比转正，带看热度保持高位1）新房：30 城新房成交面积创年内新高，单月成交同比转正。根据克而瑞数据，11 月30 个重点城市整体成交1534 万平方米，环比微增3%，同比增长20%，与三季度月均值相比增长59%，前11 月累计同比降幅收窄至26%。根据国家统计局数据，1-11 月全国新建商品房销售面积约为8.6 亿平方米，同比下降14.3%，降幅环比收窄1.5 pct。11 月单月商品房销售面积为0.82 亿平方米，环比增加7.1%，同比上升3.3%，单月成交同比转正。

    　　2）二手房：二手房市场同环比均增。根据克而瑞数据，11 月18 个重点城市二手房成交面积为1199 万平方米，环比增长16%，同比增长33%。2024 年1-11月累计成交面积为10020 万平方米，累计同比增长5%。

    　　3）冰山指数：冰山活跃指数保持高位，11 月房价月滚动环比持续收窄。重点50 城冰山活跃指数11 月保持高位，延续926 新政以来的市场热度；冰山房价指数月滚动环比降幅在11 月连续4 周保持收窄，12 月1 日重点50 城冰山房价指数为15549 元/平，较11 月3 日降幅仅为0.13%，房价月度涨跌幅基本持平。

    　　4）市场展望： 12 月1 日-14 日重点30 城新房市场成交面积环比增长15.5%，同比增长25.8%；重点20 城二手房市场环比增长16.2%，同比增长86.9%。从实际成交量上来看，12 月以来同环比增幅较11 月增幅有所扩大，随着市场保持放量，信心有望进一步恢复，形成成交与信心相互促进作用的“良性循环”；展望后市，12 月1 日“购房减税”政策生效后，冰山活跃指数保持高位波动，其　　中一线城市活跃指数活跃值达到 30 左右，二手房市场短期内热度有望保持；12 月是传统的房企冲量季节，随着房企推盘量增加及营销活动力度加大，新房市场回暖势头也有望延续；若12 月及25Q1“小阳春”的市场热度保持，则意味着自926 新政后市场热度保持能够至25 年一季度，我们认为较长周期的市场热度延续有望加速扭转市场悲观预期，核心城市有望率先迎来“止跌回稳”? 多项目得房率超100%，“取消公摊”开始落地2024 年上半年全国主要城市超100%实得率的项目达70 个，西安、广州、长沙、成都、武汉等城市市场上多项目“得房率”超100%，其中西安市占比最高达30%。12 月12 日衡阳市正式落地“取消公摊”，要求按照套内建筑面积计价，同时要求开发商详细公示分摊的公用部位的名称、面积、用途等。我们认为，衡阳本次落地“取消公摊”有助于提升产品力及购房信心，且与当前成都、西安等多个城市出现高得房率项目相比能够为购房者带来更加直接的权益保障，当前全国各地“好房子”建设正在快速落地，“取消公摊”的做法后续或将有更多城市跟进，对当前市场提升居住品质、恢复购房信心具有积极作用。

    　　地产板块行情回顾

    　　11 月申万房地产指数（801180.SI）涨跌幅为-0.5%，1-11 月指数区间累计涨幅为10.6%。在市场调节政策出台及落地、地产行业基本面回暖以及地产板块预期差收敛的推动下，板块估值波动回升。典型房企中，截至12 月16 日，保利发展、招商蛇口、滨江集团PB 估值分别为0.6、1.01、1.04 倍，较2023 年资产降价销售阶段的PB 估值分别减少0.24、0.23、0.19 倍。

    　　投资建议

    　　2024Q1 我们在《地产板块的预期差在哪里？》中明确“2024 年扭转，2025 年修复”，我们继续维持“越到 2024 年底越要看多地产股”的观点。我们认为房地产政策经历2022-2024 年不断地调整以及影响政策发力的不决定性因素逐渐消散，2025 年发力企稳地产、企稳经济的确定性越来越强。地产作为宏观经济的重要支柱，只有地产稳住才能支撑更多行业开枝散叶。我们认为，房地产股票具备“基本面弱、重要性高、配置偏低”的特点，预期差收敛还有空间，估值修复还有较强的驱动力。我们认为年底除了我们一直看好的长期优质的三类公司以外，也可以适度提高风险偏好。

    　　投资标的上，我们看好并建议关注：①消费+地产，关注：万科A、金地集团、新城控股（新城发展）、龙湖集团；②中介，24Q4 业绩有望超预期，关注：贝壳-W、我爱我家、世联行；③头部优胜，关注：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。

    　　风险提示

    　　需求侧修复不及预期，政策效果不及预期。

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