11月房地产债券月报：政策效果延续 销售继续增长

　　销售跟踪：11 月新房销售同比环比继续正增长。根据中指研究院数据，2024 年11 月重点跟踪的70 个城市有62 个城市披露了全月新房销售数据，销售面积和销售额环比分别增长4%和7%，同比分别增长28%和25%，1-11 月累计同比跌幅收窄至23%和24%，11 月销售表现继续较好。分城市能级看，一线城市销售面积环比增长8%、同比增长61%；二线城市销售面积环比增长8%、同比增长27%，三线及以下城市销售面积环比下跌2%、同比增长15%，一线城市表现更优。12 月16 日国新办新闻发布会统计局表示1：“1-11 月份，新建商品房销售面积和销售金额同比降幅分别比1-10 月份收窄1.5 和1.7 个百分点。其中，11 月份当月销售面积和销售额都实现正增长。从监测的40个重点城市销售情况看，1-11 月份，新建商品房销售面积和销售金额同比降幅分别比1-10 月份收窄1.8 和2.1 个百分点。其中，11 月份当月分别增长10.2%和6.8%。”从周度数据来看，11 月30 大中城市商品房成交面积维持相对高位，同比维持正增长；10 月国庆（不含国庆当周）以来周均销售面积275 万平方米，较2023 年同期247 万平方米增长11%，较7-9 月周均销售面积163 万平方米增长69%。

    　　房企销售：我们重点跟踪的房企有51 家披露了10 月销售数据，销售额环比平均下跌18%，同比平均下跌10%，其中21 家房企销售额同比实现增长，具体来看，中海地产和华润置地同比分别增长31%和7%，保利置业和大悦城同比分别增长65%和9%。保利发展和招商蛇口同比分别下跌23%和9%，万科、龙湖集团、金地集团、滨江集团和新城控股同比分别下跌34%、19%、53%、9%和50%，国企表现好于非国企。

    　　土地市场：2024 年11 月300 城推地建筑面积8103 万平米，环比增长92%、同比下跌54%，成交建筑面积5847万平米，环比增长51%、同比下跌5%，11 月土地流拍率8%、成交溢价率5%；11 月土地成交金额3359 亿元，环比增长57%、同比增长30%。累计1-11 月来看，推地建筑面积、成交建筑面积、成交金额同比分别下跌42%、24%、31%，成交面积和成交金额累计跌幅继续收窄；分能级来看，累计1-11 月一线、二线、三四线城市土地成交额同比分别下跌29%、40%、16%。

    　　融资跟踪：11 月境内地产债融资走弱，发行量和净增量分别为288 亿元和-20 亿元，其中国企净增-33 亿元、非国企13 亿元，非国企新发4 支，滨江集团新发2 年期中票6 亿元，票面利率4.4%；新希望五新实业新发2 年期公司债4.7 亿元，票面利率4.0%，新希望集团提供担保；美的置业新发3 年期中票10 亿元，票面利率4.13%；新城控股新发5 年期中票15.6 亿元，票面利率3.5%，中债信用增进投资股份有限公司提供担保。美元债无新发，净增量为-24 亿美元。到期方面，2024 年房地产债务到期压力有所缓释，其中国内债券合计到期4963 亿元、信托到期量合计743 亿元、美元债到期回售合计347 亿美元，同比都有所回落。个券层面，万科2025 年1 月有30 亿元境内债到期，龙湖2025 年1 月有43 亿元境内债面临回售。

    　　二级市场走势：境内债利差走势不一，美元债指数下跌。

    　　11 月受信用债市场调整影响，境内债行业利差走扩居多，AAA、AA+、AA 隐含评级超额利差均值分别收窄3bp、11bp 和7bp，高等级利差收窄，中低等级走扩，AA+主要受万科、建发地产相关个券影响，AA 主要受绿城房产、中交地产、天恒置业、华发股份部分个券利差走扩影响。11 月房地产政策无新增，市场情绪一般，美元债指数当月回报率-1.12%，投资级表现好于高收益，回报率分别为1.14%和-2.16%。具体来看，万科中长端美元债下跌10 美元左右至56 美元；龙湖集团中长端美元债下跌4-6 美元至66-73 美元；新城美元债上涨0-2 美元不等，1Y 以上落在80 美元。

    　　行业投资建议

    　　11 月政策效果延续，销售表现继续较好，新房销售面积连续两个月同比正增长。12 月9 日政治局会议关于房地产市场提及“稳住楼市股市”，12 月13 日中央经济工作会议3房地产相关表述“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”，我们认为房地产政策具备较好的延续性，从供需两端发力促进房地产市场止跌回稳。当前国企地产债利差处于相对较高水平，不过部分主体收益率水平已经下行至年内最低点。考虑到目前利率下行幅度较大，我们预计短期内优质央国企地产债收益率或将继续下行、利差有望企稳收窄，我们建议维持中等久期、优质头部央国企可以适当拉长久期。

    　　风险

    　　房 地产政策效果不及预期，超预期主体信用风险事件。

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