房地产行业2025年度投资策略：冬渐去 雪半消

　　周期：量价尚未进入显著超跌区间从“量”的周期位置看，参考国际样本经验，在行业快速调整阶段中，新房销量从高点平均下跌67%，新房和二手房总销量从高点平均下跌近50%，中国目前调整幅度仍小于国际样本均值，新房和二手房总销量绝对值接近2011-2015 年均值，但由于中长期需求支撑因子明显转弱，因此当前可能仍未进入显著超跌区间。从“价”的周期位置看，参考国际样本经验，房地产泡沫破灭后名义房价指数最大跌幅均值为34%，调整时间平均6 年，中介口径中国房价跌幅已接近国际样本均值，且全局房价相对于房租的超涨也逐步消化，但房价结构性压力仍对较大。

    　　政策：2025 年有望进入超常规区间

    　　当前常规政策工具已突破历史框架，与全球典型样本大幅下行阶段的应对经验相比，中国的政策力度仍不显著，海外大多涉及深度降息、量化宽松以及公共部门大力加杠杆等方面，中国当前仍保留很大的战略回旋余地。与自身历史上的政策应对相比，中国当前政策力度也有较大提升空间。2024 年12 月，政治局会议定调“超常规逆周期调节”，2025 年政策有望进入超常规区间，真正的结构性企稳就具备一定的可能性，后续关注基准利率下降幅度、房贷利率减点以及通胀预期修复等进展，核心是实际房贷利率能否从目前的相对高位快速下降至零附近。

    　　基本面：边际上最困难的时候可能正在过去

    　　2024 年房地产行业仍处于调整阶段，全国量价层面逐步接近均衡区间，但结构性矛盾仍需消化；随着政策端进入超常规区间，行业边际上最困难的时候可能正在过去。中性情境下预计2025 年全国商品房销售面积同比下降7.6%至8.8 亿平，商品房销售额同比下降9.6%至8.6 万亿元，房屋新开工面积同比下降16.2%至6.2 亿平，房屋竣工面积同比下降11.7%至6.9 亿平，房地产开发投资完成额同比下降9.3%至9.0 万亿元。需要注意的是，近年来应交付但未交付的累积缺口较大，竣工缺口回补仍是竣工表现的重要影响因素，其取决于保交楼推进力度。

    　　以邻为鉴，把脉基本面与板块投资节奏

    　　日、美穿越房地产周期相关经验表明：a、大级别的地产周期中，常规产业政策或可带来基本面脉冲修复，但趋势性拐点或仍需强力超常规政策手段出台，且政策的强度与速度决定了穿越周期的时长。b、政策领先股价（与国内有明显区别），股价领先基本面，地产危机的前期开发板块股价受政策波动影响更大。c、基本面与政策面双击阶段往往录得更大涨幅，行情持续性与估值突破有赖于基本面表现；此外核心城市甚至全局的房价上涨或为房企估值突破的重要催化。

    　　d、穿越周期过程中商业与物管标的业绩稳定性优于传统开发，但开发股价弹性或相对占优。

    　　投资建议：短期关注弹性，中长期关注质地

    　　从周期高点透支程度、调整的时间和空间、经济和社会环境等角度看，后续仍需超常规政策发力，2025 年政策有望进入超常规区间，行业在“时间”层面距离真正的止跌回稳将更近一步。

    　　行业总量的企稳需无效库存出清，结构的企稳需要时间和超常规政策手段，从资产定价角度去看需要实际利率足够低。低估值的国企、地方城投类房企和信用承压类房企短期弹性可能相对较大，中长期建议关注具备核心资产的优质龙头，以及拥有稳定现金流的国央企物业龙头。

    　　风险提示

    　　1、需求低于预期；2、政策低于预期；3、土地市场竞争加剧；4、国际经验不可完全适用。

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