不动产与空间服务行业周评：新房销售环比有增 二手房降近一成

　　行业近况

    　　上周（12.16-12.22）中指50 城新房和Wind15 城二手房销售面积环比增加6%和下降8%，较11 月周均持平和增加8%，同比增长2%和56%。

    　　评论

    　　上周新房销售面积环比有增，二手房降近一成。上周中指50 城新房销售面积环比增加6%，同比增幅收窄至2%（上上周+15%）；同期Wind15 城二手房销售面积环比下降8%，同比增长56%（上上周+68%）。我们认为政策窗口期叠加年末季节性影响下，12 月以来新房销售表现良好，但二手房销售逐周下行，且核心城市二手房挂牌价自11 月以来延续环比下行，反映政策效果或已呈脉冲回落趋势，市场“止跌回稳”或仍需后续财政、收储、城改、需求支持等具体政策持续发力。

    　　开发板块：优先聚焦头部企业。上周覆盖AH开发商股价-4.3%/-5.3%，分别跑输沪深300 指数和恒生国企指数4.2/4.7ppt。11 月中旬以来，地产开发商板块有所回撤，我们认为或可优先聚焦头部企业。综合考虑土储质量、短期经营趋势的稳健性、以及估值水平，我们优选A股招商蛇口、滨江集团，建议关注建发股份；港股绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；若后续政策力度超预期，可动态评估出险企业投资机遇。

    　　上周物管板块股价承压，建议关注结构性机会。上周重点物企下跌4.1%，跑赢关联开发商1.7ppt、跑输恒生国企指数3.5ppt，一方面外资持续流出港股市场致资金面承压，另一方面市场对部分开发企业偿债能力担忧再起，致物企与关联开发商同向波动、但派息能力与业绩预期托底下跌幅更窄。往前看，尽管当前新房销售表现受益于政策窗口期及年末季节性影响，但市场仍在观察楼市基本面系统性企稳改善信号，我们维持对震荡行情判断，重申两条投资思路：其一，在整体震荡行情中择机左侧布局高性价比物企，推荐中海物业；其二，把握alpha型绝对收益，如企业自身经营有望改善的绿城服务，以及有望受益于消费支持政策的华润万象生活。

    　　风险

    　　政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。

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