住建部工作会议点评：城改货币化扩容可期 预售资金监管有望优化

　　事件

    　　2024 年12 月24-25 日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议指出，2025年，要持续用力推动房地产市场止跌回稳。一是着力释放需求。把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位，大力支持刚性和改善性住房需求。有效发挥住房公积金支持作用。加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100 万套的基础上继续扩大城中村改造规模。二是着力改善供给。商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。

    　　点评

    　　需求端，坚决落实“四个取消、四个降低、两个增加”，预计公积金利率有望下降、城改货币化扩容可期。需求端，本次住建部工作会议在延续9 月政治局会议“止跌回稳”和12 月政治局会议“稳住楼市股市”的基础上，要求着力释放需求，具体包括：1）坚决落实“四个取消、四个降低、两个增加”：其中“四个取消”指取消限购、限售、限价和普宅标准，“四个降低”指降低公积金利率、房贷首付比、存量贷款利率及换购住房税费；“两个增加”指增加城改旧改、“白名单”信贷规模增加；2）要求有效发挥住房公积金支持作用：除近期部分城市陆续放松公积金贷款使用和额度限制外，目前公积金利率成为了商贷利率下降的堵点，考虑住建部再次强调“四个降低”，估计公积金利率也将进一步下降；3）城改在新增100 万套基础上再扩大规模：10/17 住建部指出新增100 万套城改货币化安置；11/14 住建部指出将城改范围从35 城扩大到300 多城，叠加本次表态，预计城改货币化规模扩容可期。

    　　供给端，商品房增加好房子供给，保障房以需定供加大力度，现房销售有力有序推行，期房优化预售资金监管。供给端，本次会议要求改善供给，具体包括：1）商品房增加好房子供给，保障房以需定供加大力度，“保障房+商品房”住房双轨制大势所趋：商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，并要求增加改善性住房特别是好房子供给。

    　　以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度。2）大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管：前者现房销售方面，“有力”意味着后续现房销售试点可能会进一步加大试点，而“有序”意味着加大力试点同时需要掌控推进节奏，需要考虑到的是现房销售制度会增加开发成本、减少拿地意愿、降低住房供应，不利于土地财政；后者优化预售资金监管方面，考虑到现房不需要预售资金监管，因而优化预售资金监管的提法更多面对的是期房，因而预计后续期房预售资金监管政策将合理化修复。

    　　投资分析意见：城改货币化扩容可期，预售资金监管有望优化，维持“看好”评级。9月底以来，房地产政策聚焦修复居民资产负债表、并提出“止跌回稳”强底线要求，而12 月政治局会议提出宏观政策要更加积极有为，并首提“稳住楼市股市”，表明9 月以来房地产政策思路延续，预计将进一步推动支持政策落地，包括存量房贷利率降息、降税、收储、城改货币化等。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、华润置地、保利发展、中海外发展、招商蛇口、建发国际，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、建发股份、越秀地产、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务。

    　　风险提示：销售回款和融资资金趋紧，城中村改造和收储政策推进不及预期。

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