REITS新股系列研究(4)：易方达华威农贸市场REIT

行业近况

    本报告重点介绍易方达华威农贸市场REIT。

    评论

    市场首单农产品交易中心项目，具有一定稀缺性。易方达华威农贸市场REIT底层资产为华威西营里农产品交易中心，交易品类涵盖水产品、冻品、干货/调味品、肉禽、蔬果等，为福州市内重要的农产品采购流通节点和保供单位，亦是福州市唯一一家满足城市一站式购齐功能的农产品批发市场。根据《福州市城市商业网点规划（2021-2035 年）》1，本项目所在区域（南三环）内不再增加和扩建大型商品交易市场，我们认为项目具备一定稀缺性，或能保持市场竞争力。

    项目经营保持韧性。首先，本项目出租率保持较高水平，2021-2023 年，首层出租率保持90%以上（2023 年度，首层收入占总收入95%）；冷链仓储区自2023 年11 月招租，开业至2024 年二季度出租率维持100%。续租率同样保持高位，2021-2023 年及2024 年6 月30 日，到期租约续租率分别为90.07%、81.84%，90.42%和100%。其次，项目自2013 年开业以来，营业额呈上升趋势，2021-2023 年度及2024 年1-6 月，本项目营收分别为7,637.33 万元、7,347.88 万元、7,929.75 万元和4,715.49 万元。2023 年度年交易额超100 亿元。我们认为该项目经营韧性或得益于其独特的区位和业态竞争优势，后续有望维持稳健经营态势。

    项目估值整体位于合理区间。据招募书披露，本项目资产评估值（截至2024 年6 月30 日）为14.82 亿元，对应2025 年的资本化率为6.65%，处于合理区间（我们测算已上市消费REITs资本化率区间为5.06%-8.11%）。分派率层面，本项目询价区间为2.820-3.117 元/份，对应14.10亿元-15.59 亿元募集金额，对应2025 年管理人预测分派率区间为5.95%-6.58%，高于当前已上市消费REITs2025 年预测分派率（4.52%-6.31%），高于十年期国债收益率（1.73%）422bp-484bp。

    风险

    行业竞争加剧；运营管理相关风险；政策调整风险。

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