房地产行业周报(2024年第51周)：11月新建商品房价格环比降幅收窄 多地推进取消公摊

　　板块行情：第51 周（12 月16 日-12 月20 日）申万一级行业指数中，房地产指数下降4.8%，在31 个一级行业板块中排名第30。

    　　政策要闻：中央层面：中央层面：国家统计局：11 月份70 个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加，一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，二、三线城市环比降幅均收窄；各线城市同比降幅今年以来首次均收窄。

    　　1-11 月全国新建商品房销售面积86118 万平方米，同比下降14.3%；全国房地产开发投资93634 亿元，同比下降10.4%；房地产开发企业房屋施工面积726014 万平方米，同比下降12.7%；房屋竣工面积48152 万平方米，下降26.2%。

    　　地方层面：1）衡阳：2025 年1 月1 日起取消公摊，商品房销售实行套内建筑面积计价。2）福州：拟修订装配式建筑政策，取消财政奖励，改为金融支持，以优化营商环境并推动高质量发展。3）上海：继金山区后，上海青浦区加入房票安置试点。4）晋城：多子女家庭租住商品住房的年最高提取额度上浮20%，达到36000 元/年；双缴存职工公积金贷款最高额度提高至120 万元，单缴存职工贷款最高额度提高至84 万元。5）张家口：取消商品房限价，鼓励现房销售，推进取消公摊。6）乌鲁木齐：个人住房公积金贷款最高额度从80 万元提升至120 万元，该政策预计于2025 年1 月1 日生效。

    　　公司动态：1）万科：底价2.4 亿元获得唐山路北区一宗住宅用地；以28.8 亿成功竞得广州南站3 宗地块，容积率均为3.0，位于广州南站核心商务区，是片区罕有的宅地，总占地约7.8 万平米，规划总建面约23.4 万平米，扣除配建后楼面价约2.6 万元/平米。2）碧桂园：以总价1.55 亿元竞得居住用地，系政府以地抵债，公司计划进行转让，所获资金将用于全力落实保交房。3）招商蛇口：产业园区签约武汉光谷纳杰中心轻资产运营协议，截至目前，招商蛇口产业园区已在全国4 座城市布局8 个轻资产运营项目；租赁住房REIT 林下项目有企业租户退租143 套房，出租率对应下降30.86%，原始权益人及运营管理机构已承诺对2024 年至2026 年的EBITDA 提供保障，且原始权益人招商公寓将对业绩差额作出特殊赔偿。4）贝壳：终止收购空间智慧余下股权，认为符合公司及股东利益，对业务和财务无重大不利影响。

    　　销售端：新房成交同比增加27%，二手房成交同比上升49%。1）本周20 城商品房成交面积370.4 万方，商品房日平均成交面积52.92 万方，环比上升10%，同比增加27%；2）从累计数据来看，年初至今20 城成交面积11625 万方，累计同比下降20%。3）第51 周10 城二手房成交面积205.3 万方，日平均成交面积29.33 万方，环比下降9%，同比上升49%。4）从累计数据来看，年初至今10 城二手房成交面积7608 万方，同比上涨7%。

    　　投资策略：2025 年我们更为关注广义财政的扩张助力经济改善，从而为地产止跌回稳创造条件，地产本轮将演绎后周期属性。地产自身的政策则更聚焦于城市库存的消化，构建合理的损失分担机制，疏通城中村改造和收储微观堵点，有可能会让地产销售的量价更早见底。当下房企更为聚焦于核心城市的改善产品目前仅能作为必备的战术动作，但部分房企已经体现出来品牌优势、系统化的产品创新能力，有可能成为提升ROE 的基础。建议重点关注绿城中国、华润置地、中国海外发展、华润万象生活、贝壳-W、城建发展、天地源、中新集团。

    　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

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