REITS：对于近期新发REITS高认购倍数的思考

　　行业近况

    　　2025 年以来伴随REITs市场热度提升，一级市场认购亦较为活跃。我们在此篇报告中提供一些观测视角和思考。

    　　评论

    　　2025 年以来，REITs一级认购持续活跃。截至2025 年2 月21 日，我国公募REITs市场已发行61 只，总计募集规模1,661 亿元，平均网下认购倍数为44x，公众认购倍数为102x。从时间上来看，2021-2025 年至今，我们统计REITs的平均网下认购倍数为15x、111x、69x、17x、74x，公众认购倍数为30x、198x、89x、57x、407x，对应到同时期REITs市场总回报为21.5%、0.9%、-22.7%、12.8%和10.3%，即我们可以认为在REITs二级表现较好时期，通常会推升后续一级市场认购热情。分板块来看，我们同样观察到类似的情况，我们统计自2023 年以来高速、产业园、物流仓储、消费、保租房、能源、市政环保七大板块的平均网下认购倍数分别为4x、8x、21x、12x、47x、70x、124x，公众认购倍数4x、6x、46x、55x、81x、230x、524x，分别为对应同期P/NAV估值均值为0.92x、1.03x、1.04x、1.04x、1.15x、1.17x、1.30x。

    　　REITs 认购潮因何而起？我们认为REITs 认购潮现象可从供需角度来进行理解。需求端来看，中长期配置需求或来源于低利率环境下机构对于优质高息资产的配置。伴随REITs 市场投教的深入，我们认为若REITs 仍能在大类资产间（特别是相比于其他债券品种）显示出较好的分派率优势，其中长期认购需求或仍能延续；短期维度，我们认为二级市场估值持续抬升，带来的一二级估值差（意味着打新赚钱效应明显），亦是推升资金认购热情的重要原因之一。从供给端来看，我们认为单体项目可认购绝对规模（除战配）较小或亦是成因之一：以公众认购比例400 倍以上的项目为例，包括华夏合肥高新REIT、华夏特变电工新能源REIT、易方达华威市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT、汇添富九州通医药REIT，其公众可认购规模绝对值为1.6 亿元、1.0 亿元、1.1 亿元、1.1 亿元、0.9 亿元。

    　　我们认为上述阶段性的认购供需关系变化往往会影响认购倍数。往前看，若后续一级询价区间能够进一步拓宽，且提升单体项目网下和公众认购绝对金额规模，我们认为认购倍数或有望趋于合理。

    　　风险

    　　市场发行不及预期；二级市场波动加大。

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