房地产行业周报(2025年04周)：白名单贷款金额达5.6万亿 春节前成交缩量

板块行情：第4 周（1 月20 日-1 月24 日）申万一级行业指数中，房地产指数-1.3%，在31 个一级行业板块中排名第27。

    政策要闻：中央层面：金融监管总局：截至2025 年1 月22 日，房地产“白名单”项目的贷款金额现在已经达到5.6 万亿元。房地产融资项目进入“白名单”后，银行建立绿色通道，积极予以融资支持，实现“应贷尽贷”。同时允许银行将全部贷款提前发放到房地产项目公司开立的项目资金监管账户，实现“能早尽早”，从而确保项目能够及早开工，中间不断工。地方层面：1）四川：提出将推进以人为本的新型城镇化战略，合理控制新增房地产土地供应，并加快商品房去库存，将科学有序推进农业转移人口市民化。2）泸州：支持提取住房公积金直接支付购房首付款。缴存人及配偶在本市范围内使用住房公积金贷款(含组合贷款)购买新建商品住房(期房)的，支持提取住房公积金直接支付购房首付款，完成商品房买卖合同网签后，提取资金划转至房地产开发企业预售资金监管账户。3）广西：优化“工抵房”网签备案，房地产开发项目的开发企业因资金困难拖欠参建单位工程款、材料款等与本项目工程建设有关款项的，可与参建单位、材料供应商等商议以本项目商品房抵扣工程款等相关款项。

    公司动态：1）招商蛇口：亦庄新城0202 街区YZ00-0202-X24R2、X24B1、X24G1-1、X24G1-2 地块，由招商蛇口以34.8 亿元底价摘得，成交楼面价约4.04 万元。其中，X24R2 地块起始价为31.18 亿元。2）金地集团：临平老城区单元LP060203-1 地块由金地集团溢价31.01%竞得，总成交价18591 万元，楼面价11395 元/平方米。3）融创中国：发布关于重庆湾项目现有债务进行重组及新增融资以盘活项目的公告，重庆湾项目为融创中国与合作方合作开发的项目。于交易事项完成前，融创中国、阳光壹佰方及南宁国意分别持有项目公司70%、20%及10%股权。4）保利发展：1 月24 日，上海松江区SJS30003 单元01-18 号地块经过第50 轮竞价，由上海保利城市发展有限公司以总价20.52亿元竞得，成交楼面价29425 元/平方米，溢价率27.93%。5）绿城：1 月24日，杭州绿城浙佑置业有限公司（绿城）以20.13 亿元竞得下杭州市钱塘区沙单元QT0102-33 地块 ，楼面价23444 元/平方米，溢价率41.46%。该地块出让面积40886 平方米。6）滨江集团：以总计545608 万元竞得杭州拱墅区湖墅单元GS0201-R21-05 地块，楼面价64834 元/平方米，最终溢价71.25%。

    销售端：新房成交同比下降3%，二手房成交同比上升7%。1）本周20 城商品房成交面积218.8 万方，商品房日平均成交面积31.3 万方，环比下降3%，同比下降3%；2）从累计数据来看，年初至今20 城商品房成交面积800 万方，累计同比下降4%。1）第4 周10 城二手房成交面积146.1 万方，日平均成交面积20.9 万方，环比下降21%，同比上升7%。2）从累计数据来看，年初至今10 城二手房成交面积681 万方，同比上升30%。

    投资策略：2025 年我们更为关注广义财政的扩张助力经济改善，从而为地产止跌回稳创造条件，地产本轮将演绎后周期属性。地产自身的政策则更聚焦于城市库存的消化，构建合理的损失分担机制，疏通城中村改造和收储微观堵点，有可能会让地产销售的量价更早见底。当下房企更为聚焦于核心城市的改善产品目前仅能作为必备的战术动作，但部分房企已经体现出来品牌优势、系统化的产品创新能力，有可能成为提升ROE 的基础。建议重点关注绿城中国、华润置地、中国海外发展、华润万象生活、贝壳-W、城建发展、天地源、中新集团。

    风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

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