公募REITS四季报：边际变动不大 业绩、估值共同影响季报后行情
REITs整体收入同比下降5%，持平于上个季度，收入增速结束下行，呈现初步见底状态。剔除新券扰动后，全市场营业收入完成度95%，消费、保障房完成度较高；可供分配金额完成度100%，消费、仓储物流完成度较高。能源板块上市不足1年的新券给数据带来扰动。
结构上，随着近期REITs上涨，估值较便宜的周期板块对业绩利好更加敏感，估值较贵的稳定板块涨幅不及周期板块。
经济周期敏感的产业园、仓储物流本季财务表现尚可，季报发布后（1月20日至2月11日，下同）分别上涨9.59%、10.36%。营业收入同比降幅收敛，收入完成度在94%以上，叠加这两个板块估值相对低，使得REITs价格在本轮季报行情中呈现出较大的弹性。但关键经营指标仍体现出较大的运营压力。产业园主要体现在出租率，多数产业园出租率较去年同期下降1-10个百分点不等，24Q4的收入增速边际改善也是得益于少数个券，67%的个券仍边际下行。仓储物流的压力则体现在租金，多个底层资产租金环比下降2-5个百分点，“以价换量”使得出租率尚可维持。
消费板块收入、可供分配金额完成度最高，且达标个券的占比最高，叠加估值尚且合理（24年12月12日，本轮大涨以前，消费IRR较保障房高1个百分点），季报发布之后上涨8.53%。
保障房的财务完成度不低，收入波动幅度仍窄，但估值极致使弹性下降。高估值也可能使一些投资者聚焦业绩的隐忧，如多个底层资产出租率同比下降，营业收入也同比负增。
业态现金流较为稳定的能源、环保业绩无亮点，季报发布后涨幅较窄。
REITs季报业绩并无太多惊喜，24年12月以来的上涨或更多由无风险收益率快速下行推动。24年11月以来，10Y国债收益率下行超50BP，带动现金流稳定的红利类资产上涨，只是幅度和节奏略有不同。24年10月底至25年2月11日，红利股中现金流更加稳定的银行指数上涨6.55%，上涨波段集中在24年12月；中证REITs全收益上涨13.94%，上涨波段主要在24年12月中旬至今。当前REITs交投情绪高涨，25年2月（截至11日）全市场日均成交额5.55亿元，较24年12月高50%。2月7日REITs与债券、股票的利差水平已降至历史48%、16%分位数，意味着REITs估值相对于债券、股票已不算便宜，尤其相对于股票，可能已到了较贵的位置。展望后续，一是关注一级项目的机会；二是伴随着高估值和业绩隐忧，稳定板块涨幅相对放缓，建议关注稳定板块之外，业绩相对较好的个券。
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