2025年政府工作报告点评：再提持续用力推动楼市止跌回稳 专项债收储方向明确

核心观点

    自去年926 政治局提出止跌回稳以来，四季度至今年年初楼市止跌回稳成效显著。今年政府工作报告再提持续用力推动房地产市场止跌回稳，供需两端并行用力。供给端控制新增供地，推进专项债收储；需求端因城施策调减限制性措施，加力实施城中村、危旧房改造。同时加大资金支持力度，今年多安排5000 亿专项债，并明确土地收储和收购存量商品房是重点方向之一。“好房子”首次列入政府工作报告，建设适应人民群众高品质居住需要的“好房子”是房地产发展的长期趋势。叠加适度宽松和更加积极的财政政策，房地产止跌回稳政策成效有望持续巩固。

    事件

    3 月5 日，李强总理在人大三次会议中作政府工作报告（下文简称《报告》），提出实施更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策。房地产方面，要持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房。

    简评

    开年以来楼市延续止跌回稳趋势。自去年926 政治局会议提出止跌回稳以来，一系列地产支持性政策推动房地产市场止跌回稳成效显著。去年四季度单季商品房销售面积同比回正至0.6%，70城新房价格环比降幅由9 月的0.7%收窄至12 月的0.1%，新房价格环比增长数量由9 月的3 个增加至12 月的23 个。2025 年以来楼市销售热度延续四季度止跌回稳趋势，1-2 月重点40 城新房成交面积同比增长5%，重点13 城二手房成交面积同比增长29%。

    再提持续用力推动房地产市场止跌回稳，政策成效有望继续巩固。2024 年底中央经济工作会议首次提出“持续用力”推动房地产市场止跌回稳，《报告》再次重申持续用力推动房地产止跌回稳。具体来看，在供给端《报告》指出合理控制新增供地，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房。对于库存较多、去化周期较长地区可通过合理控制新增供地以从源头推动楼市平稳；存量用地与商办用房可通过收购闲置土地和存量商品房以改善供求关系。在需求端明确因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。当前优化公积金政策与降低房贷利率均是释放刚需与改善性需求的有效路径，北上深仍存在放松限制性政策空间。在供需两端持续用力基调下，今年房地产市场有望持续巩固止跌回稳成效。

    实施适度宽松的货币政策，支持楼市健康发展。在货币政策方面，《报告》提出适时降准降息，保持流动性充裕，使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配。优化和创新结构性货币政策工具，更大力度促进楼市股市健康发展。适时降准降息为房贷利率进一步降低打开预期空间，优化结构性货币政策对房地产盘活存量有望持续提供持续性支持，支持楼市健康发展。

    资金支持力度不减，专项债收储方向明确。《报告》明确要实施更加积极的财政政策，今年赤字率拟按4%左右安排、比上年提高1 个百分点，赤字规模5.66 万亿元、比上年增加1.6 万亿元。拟安排4.4 万亿专项债，较上年增加5000 亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。2 月以来广东、北京专项债收储落实速度快且卓有成效，根据我们此前发布报告《楼市止跌回稳系列一》测算，全国收储资金规模约为5000 亿元。此外，政府工作报告提出拓宽保障房再贷款使用范围。此前3000 亿元保障房再贷款额度严格限定为已建成未出售的商品房，并且严格把握所收购商品房的户型和面积标准。拓宽使用范围后可提高地方政策供应保障房能力，增强保障房供应规模、结构、类型的灵活性。

    推动建设“好房子”是房地产发展的长期趋势。2023 年住建部部长首次提出“好房子”概念，今年推动建设“好房子”首次被列入政府工作报告中。当前我国人均住房面积接近发达国家水平，居民住房需求逐渐由“有没有”转向“好不好”。当前新建商品房逐渐趋向于低容积率、低能耗，2024 年全国成交宅地平均容积率为2.04，较2014 年降低0.45。推动建设适应人民群众高品质居住需要的“好房子”是构建新发展模式的重要一环，是房地产发展的长期趋势。

    我们看好房地产行业板块整体表现。看好布局核心城市的开发商、物业管理公司及中介公司。重点推荐A 股：

    滨江集团、城建发展、招商蛇口、华发股份、合肥城建，港股：贝壳-W、绿城中国、中国海外发展、中海物业、越秀地产、建发国际集团、绿城服务、滨江服务、万物云。“并购六条”政策红利驱动，推荐转型类房企：南京高科、苏州高新、张江高科。扩内需政策频出，推荐优质商业地产公司：华润万象生活、华润置地、龙湖集团、新城控股等。

    风险分析

    房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：未来依旧有下行或恢复不及预期的风险；结转不及预期：房地产销售持续下滑，房企现金流承压，或将导致开发商延缓施工节奏，从而导致结转不及预期。

    物管行业的风险主要在于行业内竞争加剧导致外拓受阻及母公司交付可能不及预期两个方面：伴随物管覆盖率不断提高，行业内公司从增量增长转向存量小区、单位竞争，竞争加剧可能导致部分公司增速放缓、利润率下降；由于销售持续下滑，母公司竣工量下降，从而导致交付不及预期。

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