房地产行业点评：短期布局时机渐近 2025年心怀期待

事项：

    国家统计局公布2024年1-12月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额10万亿元，同比下降10.6%；房屋施工73.3亿平米，同比下降12.7%；新开工7.4亿平米，同比下降23%；竣工7.4亿平米，同比下降27.7%；新建商品房销售面积9.7亿平米，同比下降12.9%；销售额9.7万亿元，同比下降17.1%；待售面积7.5亿平米，同比增长10.6%。房企到位资金10.8万亿元，同比下降17%。

    平安观点：

    短期布局时机渐近，关注节后销售及政策动向：1）当前重点个股较9月底部涨幅已不到20%，但当下无论政策力度还是楼市表现均好于9月，股价向下空间有限；2）不排除3月重点城市小阳春及部分城市止跌企稳的可能性；3）若节后楼市走弱，3、4月亦将迎来政策博弈窗口期；4）保利发展发布公告，预计2024年归母净利润同比降58.4%，业绩压力逐步释放。因此站在当前位置及时点，我们认为短期板块投资性价比逐步凸显，建议投资者节前适度布局，催化剂来自节后销售及政策走向。

    2024年销售年末翘尾，2025年心怀期待：2024年全国商品房销售面积9.7亿平米、销售金额9.7万亿元，同比下降12.9%、17.1%，降至2009年（9.4亿平米）、2015年（8.7万亿元）水平，分别较历史高点（2021年17.9亿平米、18.2万亿元）累计下降45.7%、46.8%。全年销售均价9935元/平米，同比下降4.8%。 12月单月商品房销售金额同比增长2.4%，连续5个月好转、且11-12月持续为正。当前楼市量价较高点已明显回落，叠加首付及利率下调，居民置业门槛大幅改善，尽管存量库存较高、房价及收入预期仍可能制约楼市表现，但预计市场急跌阶段已过，随着更多高得房率、高品质好产品入市，或促进部分需求由二手房市场回流至新房， 2025年“好产品、核心城市率先企稳”或值得期待，预计全年全国商品房销售面积同比降6.5%。

    2024年投资延续下滑，后续压力仍存：2024年全国房地产投资10万亿元，同比下降10.6%，大致降至2016年水平（10.3万亿元），较历史高点（2021年14.8万亿元）降32.1%。其中12月单月房地产投资6646亿元，同比下降13.3%，降幅较11月扩大1.8个百分点。2024年全国新开工7.4亿平米，同比下降23%，大致降至2006年水平（7.8亿平米），较历史高点（2019年22.7亿平米）降67.5%；竣工7.4亿平米，同比下降27.7%。展望2025年，投资复苏预计滞后销售，拿地、开工或仍将承压，同时保交付高峰已过叠加近年销售下滑，竣工亦面临下探压力，预计2025年新开工同比下降10%、房地产投资同比下降7.5%。

    2024年到位资金两位数下跌，国内贷款降幅收窄：2024年房企到位资金10.8万亿元，同比下降17%。其中，国内贷款1.5万亿元，同比下降6.1%，降幅略低于2023年（-6.4%）；定金及预收款3.4万亿元、个人按揭贷款1.6万亿元，同比分别下降23%、27.9%。

    投资建议：2024年房地产投资销售延续调整，但年末销售呈现翘尾行情。往后看，尽管楼市量价仍有压力，但预计快速下行期已过，近期房地产板块跟随大盘波动调整，板块重点个股股价大幅回调，短期布局时机或已临近。个股方面，短期资金承压低估值房企或更具弹性，中期关注房企质地本身，建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化房企，如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。

    风险提示：1）政策呵护不及预期风险：若后续政策呵护力度有限，楼市修复、房企现金流压力改善持续性可能不足；2）二手房持续分流叠加高品质住宅供应不足，楼市修复不及预期风险：若居民预期改善缓慢，叠加二手房持续分流市场需求，而拿地开工下滑背景下新增优质住宅供应不足，楼市磨底时间可能拉长；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；4）房地产行业短期波动超出预期风险。

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