对近期楼市的点评：强于季节性表现 远期信心增强

　　按照克而瑞的数据，2025年 1月，大部分房企销售同比为小幅负增长，而部分建筑类央企表现亮眼。按照我们一贯跟踪的权益销售金额口径，大部分房企销售略有负增长，但整体幅度并不明显，同时，12 月表现较弱的保利等，有了明显改善。表现整体亮眼的仍然是建筑类央企，一方面，这类企业老库存的历史包袱较小，新项目对应的去化相对不错；另一方面，原有地产业务不大，因此，基数效应也使其同比增速表现亮眼，但无论如何，从绝对规模来看，这类企业已经占据不可忽视的比重。

    　　若考虑春节在1 月天数较多的因素，则实际表现强于季节性，考虑2025 年1 月包含了4 天法定假期，按天数算同比已经为-13%，也即，好于-13%的降幅就可以视为同比改善。即便不考虑法定节假日之前就可能有的请假等占用假期时间的情况，正常法定节假日对应的占用就已达4 天，再考虑1 月总计31 天，那么影响的幅度就已经达到了-13%。我们预计，实际的1 月销售在降幅上会好于-13%，也即，考虑假期影响调整后的整体销售表现预计为同比略微正增长。

    　　市场过去习惯于认为是房企交付压力大的影响导致居民不买房，但我们认为，宏观环境因素带来的心理波动更大，而今，尤其在春节期间，AI、机器人等产业的表现，将有望重塑远期信心。楼市在过去受实物影响的程度较低，无论是户型、工程质量、物业管理等的好坏对楼市的销售影响都不大。不仅如此，尽管目前已经有高得房率的项目销售，但对已经固定得房率的二手房冲击并不明显，因此，我们仍然认为，更大的主导居民购房的因素是对未来的长期判断，而这在经济转型下，受产业周期表现的影响尤为显著。当前，AI、机器人等先进领域的快速发展，能够给居民中长期预期带来信心的提振。

    　　价格的改善仍然领先于销售，反应在资本市场上就是估值的表现将领先于基本面，仍然推荐能够做远期展望的企业，重点关注国企改革。我们建议跟踪地方国企的变化，同时，继续推荐招商蛇口、中新集团、保利发展等，建议继续关注重组类公司，受益标的为旭辉控股集团等。

    　　风险提示：不扩信用背景下，价格企稳的压力仍在。

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