公募REITS周报：关注低利率时期REITS配置价值
主要结论：低利率环境下，具有稳定分红的REITs 配置性价比凸显。随着国内REITs 的投资逻辑逐渐从稀缺性炒作走向价值回归，2025 年以来REITs指数走势整体企稳回升，表现强于股债，建议关注高分红、低估值品种。
中证REITs 指数开年以来表现强于股债，配置性价比凸显。截至2025 年1月10 日， 中证REITs （ 收盘） 指数收盘价为819.46 ， 整周（2025/1/6-2025/1/10）涨幅为1.8%，涨幅高于沪深300 指数（-1.1%）、中证全债指数（-0.2%）。近一年中证REITs 指数回报率为16.2%，波动率为9.8%，均介于股债指数之间。REITs 总市值达到历史最高值1628 亿元，周换手率较前一周下降0.06 个百分点。
产业园类REITs 周涨幅领先。截至2025 年1 月10 日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITSs 周涨幅为1.6%，特许经营权类REITs 周涨幅为0.4%；从不同项目类型REITs 来看，所有类型REITs 全周均实现了正涨跌幅，产业园类REITs 涨幅领先，周涨幅为2.3%。分具体标的来看，上周涨幅最高的三只REITs 均为产业园REIT，涨幅排名前三的三只为华安张江产业园REIT（6.23%）、博时蛇口产园REIT（5.79%）、广发成都高投产业园REIT（5.49%）。
基础资产类型不断丰富，资金认购热情较高。截至2025 年1 月14 日，在交易所受理阶段的REITs 产品共有15 只，另有已通过待上市的REITs 产品6只。今年共有2 只REITs 产品募集上市，分别是国泰君安济南能源供热REIT和易方达华威农贸市场REIT，最终发行规模分别为14.96 亿元、15.14 亿元。
国泰君安济南能源供热REIT 为首单供热项目，易方达华威农贸市场REIT 则是首单农贸市场REIT。
建议采取哑铃策略，关注高分红、低估值品种。从资产配置角度，建议采取哑铃策略，一方面，可关注仓储物流、交通、产业园类相对净值折价率高且P/FFO 偏低的资产，有望受益于短期估值修复的困境反转逻辑；另一方面，在当前经济弱复苏背景下，为获得长期稳定派息回报，可关注保障房、生态环保类对经济周期敏感度低的品种。从债性的角度来看，目前易方达高速公路REIT、中金山高集团高速公路REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT 分派率较高。从股性的角度，从相对净值折溢价率来看，华夏中国交建REIT、中金安徽交控REIT、平安广州交投广河高速公路REIT 目前折价率高；从IRR 来看，博时津开科工产业园REIT、中航首钢生物质REIT、平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT 处于较高水平；从P/FFO 来看，易方达高速公路REIT、中金山高高速公路集团REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT 处于较低水平。
政策支持力度加大，REITs 市值规模有望再创新高。当前监管突出强调了REITs 的市值而非发行规模，传达出一定价值取向。1 月13 日，中国证监会召开2025 年系统工作会议，会议特别指出，“公募REITs 市值创历史新高”。
在部署2025 年五大重点工作时，会议再次提到，要“提高产业债融资比重，加快REITs 市场建设”。市值是市场发展水平的重要衡量指标，市值提升、活跃度提高将吸引更多投资者参与REITs 市场。
风险提示：公开资料数据滞后，政策变化影响经营业绩，经济波动超预期等。
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