房地产行业数据点评：3月新房成交分化明显 二手房保持高增

核心要点：

    3 月新房成交同比分化明显，二手房成交继续保持高增30 个大中城市3 月商品房成交面积同比+2.5%，连续两个月呈现正增长。

    分城市看，30 个大中城市的一线、二线和三线城市3 月商品房成交面积同比分别为+18%、-2.2%和-4.9%，二三线城市同比转负。

    从绝对值看，30 大中城市3 月新房成交面积仅高于2024 年同期水平，新房需求延续弱复苏，但城市间分化较为明显。分城市看，一线城市3 月成交面积显著高于2020 年、2022 年和2024 年同期，较2 月显著增长。然而，二三线城市需求仍然偏弱，3 月成交处于2020 年以来同期最低水平。二手房方面，我们监测的13 个城市1-3 月成交面积同比+33%，3 月单月成交面积同比+37%，二手成交持续回升。

    新房狭义库存水平持续下降，但销售放缓导致去化周期小幅回升。根据Wind 数据，3 月末十大城市商品房可售面积为7767 万平米（同比-9.1%、环比-0.9%），去化周期为23.4 个月，较上月上升约4 个月。其中，一线城市可售面积为3021 万平米（同比-15%、环比-1.4%），去化周期为14.8 个月（前值12.7 个月）。

    前三个月TOP100 房企销售额、销售面积同比下降根据中指研究院数据，TOP100 房企今年1-3 月销售金额（全口径，下同）为8101 亿元（同比-9.8%），销售面积为4475 亿平米（同比-8%）；3 月单月销售额、销售面积分别为3539 亿元（同比-13.5%）、2097 亿平米（同比-2.7%）。从销售门槛变化看，TOP10、TOP30、TOP50 和TOP100 房企今年1-3 月销售金额门槛分别为231 亿元（同比+4.4%）、60 亿元（同比-20.6%）、37 亿元（同比-15.4%）和15 亿元（同比-7%）。从市占率看，TOP10、TOP30和TOP50 房企1-3 月销售金额占比分别为49.1%、74%和85.7%，同比分别提升1.4ct、0.6pct 和0.5pct。从房企来看，TOP10 房企中1-3 月销售额基本都在300 亿元以上（华发、滨江除外），同比实现增长的房企有5 家，分别是华发（同比+45%）、越秀（同比+40%）、建发（同比+2%）、华润（同比+0.9%）、保利（同比+0.2%）。单月来看，3 月越秀（同比+53%）、华发（同比+29%）销售额同比大幅增长。

    投资建议

    3 月二手房成交延续了较高热度，但新房需求复苏分化明显，一线城市韧性较强，二三线城市表现较弱。我们认为在“止跌回稳”的目标下，限制性政策仍将放松，存量房和土地收储进展有望提速，推动市场供需结构改善，维持行业“买入”评级。建议关注两个方向：（1）具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；（2）受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家等。

    风险提示

    需求端政策的边际效用减弱；收购存量房和存量土地政策落地进展缓慢；二手房成交量价大幅回落；居民收入水平恢复缓慢导致需求恢复不及预期。

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