2025年3月70个大中城市房价数据点评：70城二手房房价环比跌幅收窄 一线城市新房 二手房房价环比均上涨

　　核心观点

    　　70 城新房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅收窄。3 月70 大中城市新房房价环比下降0.1%，环比降幅与2 月持平，二手房房价环比下跌0.2%，环比降幅较2 月收窄了0.1 个百分点。从房价下跌的城市数量来看，3 月70 城中新房房价环比下跌的城市数量有41 个，较2 月减少了4 个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.29%，较2 月收窄0.02 个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量有56 个，较2 月减少了9 个，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.34%，较2 月收窄0.04 个百分点。近期部分核心城市土地市场升温有助于提振居民置业信心，也对房价形成了一定支撑。

    　　3 月一线城市新房、二手房房价环比均正增长。1）新房：3 月一线城市新房房价环比增长0.1%，环比增速与2 月持平，连续4 个月保持正增长。具体来看，上海、深圳新房房价环比持续正增长，北京、广州环比下跌。其中，上海环比上涨0.7%（前值：+0.2%），自2019年8 月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足；深圳环比上涨0.1%（前值：+0.4%），环比连续6 个月上涨；北京环比下降0.2%（前值：+0.1%）；广州环比下降0.1%（前值：

    　　-0.2%）。2）二手房：3 月一线城市二手房房价环比增长0.2%（前值：-0.1%），环比由跌转涨。具体来看，仅广州二手房房价环比仍在下跌，北京、上海、深圳环比均正增长。北京环比增长0.5%（前值：环比持平）；上海环比增长0.4%（前值：-0.4%）；深圳环比上涨0.3%（前值：+0.3%），连续6 个月保持正增长；广州环比下降0.2%（前值：-0.3%），已经连续23 个月持续下跌。

    　　3 月二线城市新房房价环比持平，二手房房价跌幅收窄；其中杭州新房与二手房房价环比涨幅均排首位。1）新房：3 月二线城市新房房价环比持平，环比增速与2 月持平。61%的二线城市新房房价环比持平或上涨：杭州、成都环比上涨0.5%，宁波环比上涨0.4%，天津、济南、长沙环比上涨0.3%，太原、合肥、南昌、青岛、南宁、重庆环比上涨0.2%，南京、福州、武汉、银川、乌鲁木齐环比上涨0.1%，厦门、郑州环比持平。2）二手房：3 月二线城市二手房房价环比下降0.2%，环比降幅较2 月收窄0.2 个百分点。23%的二线城市二手房房价环比持平或上涨：杭州环比上涨1.0%，南昌环比上涨0.3%，宁波、成都环比上涨0.1%，天津、济南、西宁环比持平，其余城市环比均下跌。

    　　3 月三线城市房价环比跌幅收窄，不过环比增速仍低于一、二线城市。1）新房：3 月三线城市新房房价环比下降0.2%，环比跌幅较2 月收窄0.1 个百分点。具体来看，宜昌环比上涨0.3%，泉州、湛江、桂林环比上涨0.2%，遵义环比上涨0.1%，金华、襄阳、韶关环比持平，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有秦皇岛、包头、丹东，环比跌幅均大于等于0.5%。2）二手房：3 月三线城市二手房房价环比下降0.3%，环比跌幅较2 月收窄0.1 个百分点。具体来看，扬州环比上涨0.3%，桂林、泸州环比上涨0.1%，南充环比持平，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有：秦皇岛、包头、惠州环比下跌0.8%，唐山、徐州、泉州环比下跌0.6%。

    　　3 月各类型产品新房房价环比跌幅相同，刚改产品二手房房价环比跌幅最小。1）刚需产品：

    　　3 月90 平以下新房房价环比下降0.1%，二手房房价环比下降0.3%，环比降幅均较2 月收窄0.1 个百分点。2）刚改产品：3 月90-144 平新房房价环比下降0.1%，环比降幅与2 月持平；二手房房价环比下降0.2%，环比降幅较2 月收窄了0.1 个百分点。3）改善型产品：3月144 平以上新房房价环比下降0.1%，二手房房价环比下降0.3%，环比降幅均较2 月收窄了0.1 个百分点。

    　　投资建议

    　　短期来看，从4 月中旬开始建议重点关注地产板块行情。在中美关税摩擦导致出口承压的背景下，扩内需成为提振经济的关键，二季度货币政策有望进一步宽松，以应对外部的不确定性，而房地产作为内需的重要一环，“止跌回稳”的相关措施将进一步加速推进，本月5 年期以上LPR 下调概率较高，核心城市的限购限售政策也可能进一步松绑。若二季度相关政策落地，我们预计核心城市市场将继续修复。此外，近期部分核心城市土地市场升温也有助于提振居民置业信心，并对房价形成一定支撑。同时，本月底将召开政治局会议，前期也会有政策博弈带来的板块行情。我们认为，地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α 属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

    　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产。

    　　2）从2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：金地集团、龙湖集团、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。

    　　风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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