房地产行业土地市场2025年一季度总结：土地市场升温 角逐优质地块

本报告导读：

    2025 年一季度全国土地成交“量缩价涨”，一二线城市更优，核心城市土拍火热；央国企和头部房企仍为拿地主力，预期行业集中度将进一步提升。

    投资要点：

    投资建议：我 们认为行业政策近期明显存在松绑，格局改善，空间打开，优质公司的价值将会更加突出。推荐：1）开发类：A 股-万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、天健集团、金地集团；H 股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城 A；5）资管类-首程控股。

    2025 年一季度全国土地成交呈现“量缩价涨”的态势，一二线城市较三四线城市表现显著更优。1）从供给端，一季度全国样本城市土地供应建面14095 万平方米，同比下滑18.9%，其中一线/二线/三线分别供应268/3541/10286 万平方米，分别同比+13.8%/-1%/-24.2%。

    2）从成交端，一季度全国样本城市土地成交建面12747 万平方米，同比下滑11.1%，土地成交金额4754 亿元，同比上涨18.7%，对应成交楼面均价为3730 元/平方米，同比上涨33.5%，其中一线/二线/三线土地成交建面分别为299/3203/9245 万平方米，分别同比-2%/-3.7%/-13.6%，土地成交金额分别为1067/2032/1655 亿元，分别同比+38%/+22.3%/+5.3%，对应成交楼面均价分别为35698/6342/1790 元/平方米，分别同比+40.8%/+27.1%/+21.9%。

    核心城市土拍火热，以上海、杭州、成都为代表的一二线城市溢价率达到高位。一季度，核心城市土拍回暖，溢价率攀升，全国样本城市的平均溢价率为7.2%，同比上涨3.1pct，其中一线/二线/三线城市分别为15.7%/17.3%/3.4%，分别同比上涨10pct/10.9pct/0.1pct，且上海/杭州/成都溢价率已升至高位，分别为28%/40%/24.6%。溢价率上涨的背后，一方面是地方政府加大优质地块供应，特别是核心区成熟配套地块供应的结果，另一方面，也与房企对核心城市楼市回稳的信心不断增强有关。

    房企拿地投资延续央国企和头部房企更为积极的整体格局，新增货值的集中度进一步提升。房企投资筑底回稳，从权益拿地金额口径看，2025 年一季度8 家房企破百亿元，其中7 家为央国企，包括中海地产、华润置地、绿城中国、建发房产、中国金茂、招商蛇口和保利发展，仅滨江集团1 家民企；结合销售数据，重点房企中滨江集团拿地强度最高，为164.4%。同时，从新增货值维度，头部房企集中度进一步提升，2025 年一季度销售百强房企中TOP10 的新增货值占比较2024 年提升13pct 至75%，且百强房企中仍有近70%尚未在年内新增土地储备，“首尾分化”的表现突出。

    风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。

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