房地产行业周报：关注三月小阳春表现 静待板块布局时机

　　周度观点：2024年楼市量价延续调整，2025年全国投资及销售仍将承压。2024年重点30城新房成交同比降21.3%，但Q4同比增长11.5%，全年十大城市二手房同比增长11%，占一二手比重由48%上升至57%，一二手成交合计降7%，随着高得房率新房入市增加，预计2025年部分需求将回流至新房市场。根据中指院数据，2024年百城二手住宅价格累计下跌7.26%，跌幅较2023年扩大3.73个百分点，300城住宅用地成交面积同比下降23.3%、出让金同比下降27.8%。由于多数房企及区域修复仍需要时间，中性假设预计2025年全国投资、销售分别下滑7.5%和6.5%。

    　　2024年政策对症下药，2025年重在落实。2024年降首付、取消房贷利率下限切实降低居民置业成本，政府收储带来增量需求；高库存城市减少供地、政府收地等举措从源头降低供应；“促进房地产市场止跌回稳”提振预期等，政策更加对症下药。2025年重在落实，须进一步降低实际房贷利率降低置业成本，同时打通城改、收储堵点，切实释放增量需求。

    　　2025年“好产品与核心区”或率先企稳，短期关注三月小阳春表现。近年首付及利率下调叠加房价下跌，国内居民购房能力已大幅改善，随着实际房贷利率下降，租金回报率吸引力增强，预计更多潜在需求有望释放。我们认为这部分需求将更多流入高得房率、品质提升的好产品市场，而拿地开工下滑将制约好产品的供应，预计2025年“好产品与核心区”或率先企稳。

    　　短期板块调整加剧，或意味布局机会逐步来临。受大盘波动影响，本周地产板块下跌7.7%，我们认为随着大盘及板块调整加剧，或意味着布局机会逐步来临：1）短期重点城市成交仍处高位，不排除3月重点城市小阳春及部分城市止跌回稳可能；2）若后续楼市走弱，3、4月亦有望迎来政策博弈窗口期；3）当前重点个股如保利发展、招商蛇口较9月低点涨幅已不到15%，但当下无论政策力度还是楼市表现均好于9月。

    　　个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。

    　　政策环境监测：地方政策持续优化，涉及收储贴息、公积金首付降低等多个方面。

    　　市场运行监测：1）成交环比回落，后市有待观察。本周（12.28-1.3）50城新房成交3万套，环比降15.5%；20城二手房成交1.9万套，环比降21.8%。1月（截至3日）重点50城新房日均成交同比降1.8%，环比降45.3%；重点20城二手房日均成交同比升5.1%，环比降29.1%。

    　　2）库存环比下降，去化周期14.4个月。16城取证库存9444万平，环比降1%，去化周期14.4个月。3）土地成交、溢价率回落，二线占比提高。上周百城土地供应建面2182.8万平、成交建面7710.6万平，环比降25.9%、降16.4%；成交溢价率1.5%，环比降1.4pct。其中一、二、三线成交建面分别占比3%、44.1%、52.8%，环比分别降1.5pct、升8pct、降6.5pct。

    　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行4亿元，无境外地产债发行。2）地产股：本周房地产板块下跌7.66%，跑输沪深300（-5.17%）；当前地产板块PE（TTM）35.65倍，估值处于近五年94.98%分位。

    　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。

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