房地产行业：上市REITS3Q2024综述：主要财务数据回落 部分板块投资价值较高

　　投资要点：

    　　我国上市REITs 中交通基础设施REITs 占比最高，其次为园区基础设施REITs。截至2024 年12 月31 日，我国上市REITs 合计59 只，发行规模1630.71 亿元。截止2024 年12 月31 日，根据上市REITs 类型划分，我国交通基础设施REITs、园区基础设施REITs、消费基础设施REITs、能源基础设施REITs、仓储物流REITs、保障性租赁住房REITs、生态环保REITs、水利设施REITs 的发行规模占比分别为42%、16%、12%、12%、9%、6%、2%、1%。

    　　1-3Q2024 的REITs 财务情况分析：

    　　1）1-3Q2024，累计营业收入、净利润同比增速回落，净利率回升。1-3Q2024，我国24 家上市REITs 的营业总收入为63.34 亿元，同比下滑8.1%，相比1H2024的营业总收入同比下滑6.23%的增速继续回落。1-3Q2024，我国24 家上市REITs的净利润为9.40 亿元，同比下滑30.44%，相比1H2024 的净利润同比下滑29.01%的增速继续回落。1-3Q2024，我国24 家上市REITs 的净利率为14.83%，相对1H2024 的净利率14.14%呈现回升趋势。

    　　2）1-3Q2024，累计经营性现金流同比增速回落，派息率回落。1-3Q2024，我国24 家上市REITs 的经营活动现金流量净额为34.39 亿元，同比下滑15.42%，相对1H2024 的经营活动现金流量净额同比下滑10.34%继续回落。1-3Q2024，我国24 家上市REITs 的派息率TTM 为6.14%，相对1H2024 的派息率TTM 的6.18%继续回落。

    　　我国上市REITs 超额收益率回落，估值回升，派息率和股息率回落。2024 年1月1 日至2024 年12 月31 日期间，我国中证REITs 全收益指数的涨跌幅为12.31%。

    　　同期，中债-10 年期国债全价(总值)指数的涨跌幅为7.22%，中证REITs 全收益指数对中债-10 年期国债全价(总值)指数的超额收益率在5.09pct。中证REITs 全收益指数的超额收益相对1H2024 末超额收益率5.90pct 有所回落。

    　　截止2024 年12 月31 日，我国24 家上市REITs 的P/NAV 为1.00 倍，相对2Q2024的P/NAV 的0.94 倍有所回升。同期，我国24 家上市REITs 的P/FFO 为14.13 倍，相对2Q2024 的P/FFO 的13.19 倍有所回升。

    　　截止2024 年12 月31 日，我国24 家上市REITs 的派息率TTM 为6.13%，相对2Q2024 的派息率的6.34%有所回落。同期，我国24 家上市REITs 的股息率为7.05%，相对2Q2024 的股息率的7.45%有所回落。

    　　上市REITs 板块的投资价值分析。1-3Q2024，园区基础设施REITs、生态环保REITs、能源基础设施REITs、交通基础设施REITs、仓储物流REITs、保障性租赁住房REITs的净利润同比增速分别为-9.48%、-1.81%、-49.16%、-35.57%、-22.74%、7.59%。

    　　同期，上述各类型REITs 的P/FFO 分别为22.25 倍、11.28 倍、9.58 倍、12.28 倍、20.60 倍、21.89 倍。通过比较上述各类型REITs 的P/FFO 估值和净利润同比增速，我们认为生态环保REITs、保障性租赁住房REITs、园区基础设施REITs 具有相对较好的投资价值。

    　　风险提示。REITs 政策变动的风险、行业下行的风险、REITs 经营风险以及二级市场风险等。

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