不动产与空间服务行业周评：2月一二手房销售表现持续分化

　　行业近况

    　　上周（2.24-3.2）中指60 城新房和Wind15 城二手房销售面积环比分别增长13%和19%，较1 月周均增加16%和37%。

    　　评论

    　　1-2 月新房和二手房销售面积同比增幅分别收窄和走阔，“小阳春”成色仍待观察。上周新房和二手房销售面积继续环比回升，目前绝对水平基本修复至1 月春节前水平，备案数据基本脱离节假日影响；1-2 月累计来看，中指60 城新房销售面积同比增长23%，Wind15 城二手房销售面积同比增约24%；其中新房同比增幅呈收窄态势（2 月剔除节假日同比+12% vs. 1月前四周同比+25%），且百强房企销售面积连续两月均同比下跌16%，二手房同比增幅仍略有走阔（2 月剔除节假日同比+34% vs. 1 月前四周同比+29%），仍维持韧性表现。往前看，考虑到春节后核心城市二手房挂牌价走低、挂牌量持续上升，我们认为“小阳春”成色仍有待观察，政策端或将在“小阳春”市场走势进一步明朗后才会有所推进。

    　　开发板块：优先聚焦头部企业。上周覆盖AH开发商股价+3.6%/+7.5%，分别跑赢沪深300 指数和恒生国企指数5.9ppt和10.3ppt，近两周AH开发商相较大盘有所补涨。我们建议进一步观察春节后基本面后市走势与行业政策施力节奏，择机布局：一是基本面优质的头部房企，A股推荐招蛇、滨江，港股推荐华润、绿城、建发国际、中海；二是受益于收储、城改政策加速落地的类城投标的，A股推荐城建发展。相关股票还有城投控股（未覆盖）、天健（未覆盖）；三是关注部分房企困境反转机会，如金地。相关股票还有新城（未覆盖）。

    　　建议关注多元板块结构性机会。上周重点物企上涨7.7%，与关联开发商涨幅相若、跑赢恒生国企指数10.6ppt，涨幅领先港股市场，或主要由于投资者风险偏好有所上升；个股端华润万象生活涨幅居前（上周+12%），或主要得益于资金轮动并择取板块内基本面优质蓝筹。往前看，自下而上依次考虑：物企自身业绩兑现度料有所分化，新房及二手房销售实际表现可否与当前市场预期匹配有待观察，而港股市场整体未见主动外资回流，我们建议审慎关注优质企业补涨机会，如企业经营改善带动业绩持续增长的绿城服务；亦推荐具突出核心竞争力和强经营韧性的华润万象生活，及具备竞争格局优势alpha、且受益于房地产和互联网双重beta及入通预期催化的贝壳。

    　　风险

    　　政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。

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