不动产与空间服务行业：港股房地产多元板块近期上涨点评

　　行业近况

    　　近一周部分房地产多元标的涨幅显著，上周华润万象生活、贝壳港股分别上涨12%、9%（对比恒生国企指数下跌3%），今日万物云、碧桂园服务分别上涨10%、8%（对比恒生国企指数持平），对此我们点评如下。

    　　评论

    　　近期上涨原因：港股风格轮动、市场展望“小阳春”下风险偏好上行、个别事件驱动。复盘本轮行情，春节后港股开启以AI为主线的上涨行情，2月3 日至11 日恒生国企指数累计上涨6%，而内房指数、恒生物业管理指数基本持平；2 月中旬起，以市场对万科债务风险处置边际更为乐观为起点，叠加核心城市一二手房相关高频数据指标呈现出一定韧性，地产板块投资风险偏好有所抬升，这期间开发企业整体跑赢物业企业，我们认为主要由于经营端弹性、空仓回补动能及流动性等因素。板块整体上涨的过程中，涌现了华润万象、贝壳等alpha型机会，我们认为其主要由于核心竞争力突出、基本面具韧性而受到资金青睐。至于今天万物云、碧桂园服务等放量领涨，我们认为除了市场持续展望“小阳春”抬高板块整体风偏外，亦包括热点事件引发板块关注度边际提升1等因素。

    　　行情前瞻展望：立足基本面，关注地产及港股beta边际变化。往前看，考虑到业绩期将至，我们认为市场对于物企个股基本面关注度或将提升；如我们在《物业管理2024 年业绩预览》中指出，我们预计成长速度换轨、企业通过派息及回购等方式回报股东将为行业主基调，且企业业绩兑现程度、派息提升幅度等料有所分化，在业绩弹性或股东回报等方面具亮点的企业或将录得相对收益。在此基础上，我们建议关注地产及港股beta在交易层面对于板块的边际影响，特别是地产端“小阳春”成色或为市场近期关注要点；我们认为二手房销量同比增长保持韧性、而新房略弱于二手房，核心城市二手房挂牌价跌幅斜率放缓但趋势仍跌、挂牌量自春节后亦呈波动上行趋势，基本面后续走势、及其与地产需求支持政策间的互动关系仍待观察。

    　　估值与建议

    　　维持覆盖标的评级、目标价、盈利预测不变，建议关注房地产多元板块结构性机会，包括：企业经营改善带动业绩持续增长的绿城服务；具突出核心竞争力和强经营韧性的华润万象生活；具备竞争格局优势alpha、且受益于房地产和互联网双重beta及入通预期催化的贝壳。

    　　风险

    　　重点覆盖企业业绩增速或派息提升幅度不及预期；地产高频数据量价表现弱于预期。

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