金隅智造工场REIT(508092)申购价值分析

　　投资提示：

    　　金隅智造工场REIT 首发询价期间为2025 年1 月13 日的9：00-15：00，初步询价区间为2.703~2.995 元/份，预计募集资金为11.09 亿元。

    　　区域内产业聚集效应显著，原始权益人提供强劲支撑。本基金的基础设施项目为金隅智造工场产权一期，目前已进入稳定运营期。项目所在地海淀区上地区域东升板块是目前北京市优质产业园的集中区域，聚焦人工智能、创新药物（研发）、智能网联汽车与智能出行等领域。

    　　项目周边规划布局合理、公共交通设施完善，无地下空间、高层高、高举架的建筑结构能满足客户的特有需求，为租户提供灵活的租赁空间布置，提高使用效率。项目租户主要为科技推广和应用服务业，租赁面积占比达8 成以上，符合上地区域的战略定位。原始权益人金隅集团是北京地区最大、业态最丰富的投资性物业持有者与管理者之一，在建、已完工的9 个产业园均位于北京地区，积累深厚。本项目在原始权益人持有同类产业园资产中排位靠前。

    　　业绩小幅提升，利润率保持稳定。21-24 年9 月，项目营收分别为11603/8220/12592/9635万元，净利润分别为5040/2853/5717/4335 万元，22 年对部分租户实行减免租金，二者21-23 年CAGR 分别为4.2%、6.5%；毛利率分别为74%/66%/76%/75%，除22 年外，各期均稳定在75%上下；净利率分别为43%/35%/45%/45%，相对稳定。22/23 年，项目ROA 分别为4.2%/8.9%，ROE 分别为5.0%/10.5%，23 年同比双双提升。

    　　出租率呈下降趋势，近3 年租约将集中到期。1）出租率整体下行，仍处于域内良好水平：

    　　21-24 年9 月，项目出租率分别为94%/98%/96%/90%，先增后降，与同处北京的联东科创REIT 较为相近，显著高于建信中关村REIT，与周边竞品相当。未来3 年东升板块预计有约44 万平方米的优质产业园项目入市，可能会对本项目的租金及出租率形成一定的压力。

    　　2）24 年租金水平回落，相较周边竞品具备一定优势： 21-23 年，项目租金整体呈上升趋势，24 年1-9 月，租金水平有所回落。截至24 年9 月末，本项目平均租金为159 元/月/平方米，低于周边竞品物业。3）租户集中度较高，重要现金流提供方租约于26 年底到期：

    　　项目采用整租和散租结合的模式，目前前十大租户占已出租面积的72.9%，高于可比REITs均值（43.4%）。2 个重要现金流提供方租赁到期日均为2026 年12 月31 日。4）租赁合同期多为3 年以内，逾7 成租约将于3 年内到期：截至24 年9 月末，约有74.63%的已出租面积将于3 年内到期，其中约6 成将在第2-3 年（含）内集中到期。

    　　本基金24/25 年预测分派率7.02%/7.12%，高于可比REITs 均值。根据《招募说明书》，本基金24 年11-12 月/25 年可供分配金额分别为1297/7900 万元。以募资11.09 亿元计，测算得24/25 年的预测净现金流分派率（年化）分别为7.02%/7.12%，双双高于可比REITs。

    　　项目折现率6.50%，资产评估增值80.46%。根据《招募说明书》，本项目折现率为6.50%，位于可比REITs 中游；项目估价总值为11.08 亿元，增值率为80.46%，低于可比REITs 均值、中值。

    　　P/NAV 较高，P/FFO 低于可比REITs。考虑项目资产增值部分后，NAV 公允参考值为2.4716 元；24 年预测可供分配金额（年化）为8390 万元。以初询区间2.703~2.995 元/份计：P/NAV 区间为1.09~1.21 倍，高于可比REITs 均值；P/FFO 为12.89~14.28 倍，低于可比REITs；首发募集资金为10.81~11.98 亿元，相较评估价值折溢价率区间为-2.42%~8.12%，与可比REITs 的区间范围相当。

    　　预测24/25 年资本化率7.30%/7.60%。北京商务园区的资本化率在4.8%~5.3%之间，部分已上市的产业园REITs 项目资本化率约为4.44%～5.04%。本项目24/25 年资本化率分别为7.30%/7.60%，高于已上市产业园REITs 项目和北京市商务园区资本化率水平范围。

    　　风险提示：需警惕新入市产业园对本项目形成竞争压力、租户集中度较高、租约集中到期、部分建筑未入池、土地使用权期限于基金存续期内到期等风险。

声明：

1. 风险提示：以上内容仅来自互联网，文中内容或观点仅作为原作者或者原网站的观点，不代表本站的任何立场，不构成与本站相关的任何投资建议。在作出任何投资决定前，投资者应根据自身情况考虑投资产品相关的风险因素，并于需要时咨询专业投资顾问意见。本站竭力但不能证实上述内容的真实性、准确性和原创性，对此本站不做任何保证和承诺。
2. 本站认真尊重知识产权及您的合法权益，如发现本站内容或相关标识侵犯了您的权益，请您与我们联系删除。