不动产与空间服务周评#429：上周新房同比走弱 二手房延续韧性

　　行业近况

    　　上周（3.3-3.9）中指59 城新房和Wind15 城二手房销售面积环比下降26%和1%，同比增长11%和31%，较2 月周均增加2%和36%。

    　　评论

    　　上周新房销售同比涨幅收窄至约一成，二手房同比仍增逾三成。受月初备案季节性影响，上周中指59 城新房销售面积环比降近三成，较2 月月均基本持平，同比增幅收窄至一成左右（上上周+19%，1-2 月累计+23%）；同期15 城二手房销售面积环比基本持平，较2 月周均增近四成，同比仍增三成左右（上上周+36%，1-2 月累计+24%）。当前新房增速已有所放缓、二手房销售则维持相对韧性，但考虑到春节后重点城市二手房挂牌量转为上行（上周北深广三城挂牌量环比+1.3%）、挂牌价转而下行，我们认为基本面仍有可能在政策带来的需求基本释放完毕后呈现一定的波动态势，政策端或将在“小阳春”市场走势进一步明朗后才会有所推进。

    　　开发板块：优先聚焦优势头部企业。上周覆盖AH开发商股价-0.4%/+2.2%，分别跑输沪深300 指数和恒生国企指数1.8ppt和3.7ppt。短期来看，考虑到3-4 月“小阳春”阶段此前政策效果仍在延续，市场大概率呈二手房交易量韧性、新房交易量略弱、房价相对缓跌的表现，我们认为配置上阶段性应以基本面优质的头部房企和部分受益于收储和城改政策的类城投标的为主，A股推荐城建、招蛇，建议关注金地，相关标的还有城投控股（未覆盖）、新城（未覆盖），港股推荐华润、建发国际、中海。

    　　建议关注多元板块结构性机会。上周重点物企上涨7.3%，分别跑赢关联开发商和恒生国企指数5.5ppt和1.4ppt，个股端碧桂园服务（上周+10%）、万物云（上周+9%）等涨幅领先；如我们在《港股房地产多元板块近期上涨点评》中指出，我们认为市场展望基本面“小阳春”之下风偏提升为本轮板块上涨直接原因，而上周物管跑赢开发或主要由于此前涨幅相对落后下的补涨行情、以及个别热点事件引发板块关注度边际提升。往前看，考虑1 月末至今物管板块累计15%涨幅，估值水平修复至2024 年初至今均值向上一倍标准差左右，我们认为后续涨势延续或需地产基本面积极信号或政策端支持的持续催化，此背景下建议关注结构性机会，如企业经营改善带动业绩持续增长的绿城服务。

    　　风险

    　　政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。

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