房地产：巩固房地产稳定态势 关注城改和收储进展

　　事件

    　　2025 年4 月25 日中央政治局召开会议，对房地产行业提出“要持续用力防范化解重点领域风险…加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势”。

    　　评论

    　　会议在城中村改造和存量收储方面的表述整体符合此前预期。我们此前在4月9 日报告《外部扰动和政策预期下再看地产投资机会》中提出，考虑到近期内外部环境，地产政策节奏或将提前但强度仍待观察，其中核心城市的需求支持与城改发力、存量土地和住房收储的改善加速是可能方向，市场存在一定短期博弈机会。本次会议提出的“有力有序推进城中村和危旧房改造”、“优化存量商品房收购政策”等表述整体符合此前预期；但在供需关系方面着重强调“加大高品质住房供给”，未在需求支持方面做更多着墨，可能主要是考虑到1 季度整体住房销量仍处于高位（2025 年1 季度末一、二手房总销量年化值为14.7 亿平，较2024 年3 季度末高1.3 亿平），同时房价环比跌幅也较此前有所缓和（2025 年1 季度房价月环比下跌0.3% vs. 2024年3 季度房价月环比下跌1.6%）。

    　　后市着重关注重点城市城改落地进度、存量房收储用途等方面自主权以及核心城市房价走势。在城中村改造方面，考虑到北京、上海、广州、厦门等重点城市2025 年预算中来自政府性基金收入的征地和拆迁补偿支出预算均有不同程度提升，我们认为须着重跟进其后续实际落地进度。在存量商品房收储方面，此前堵点主要集中在保障性住房成本收益平衡原则下较商品房折价较多、买卖双方难以达成一致，3 月政府工作报告中也提出要“在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”，我们认为使用用途方面的灵活度提升或有望兼顾收支平衡和加速落地两个目标，须关注后续各地的改进方案细节。在供需关系方面，本次会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”的目标，如果后续基本面边际明显走弱（4 月以来二手房销量同比增幅初步有所收窄，重点城市挂牌价环比跌幅有一定走阔），政策端或还将对核心城市需求支持政策有一定加码，该过程中尤其需要关注新房增量供给与二手房的竞争关系及其对于价格趋势的影响。

    　　关注地产板块投资机会。考虑到基本面走势和政策取态，我们仍维持2025年房地产市场总交易量和房价跌幅有所收窄、接下来1-3 年内陆续实现止跌回稳目标的判断；短期内考虑到外部环境扰动影响和内部政策落地进展均仍待观察，我们认为板块或阶段性有所调整，后续可逢低配置稳健龙头或政策再发力的潜在受益标的，A股推荐招蛇、城建、金地，相关标的还有新城控股（未覆盖），港股推荐华润、建发国际、中海。多元板块推荐兼备成长和红利价值的绿城服务。

    　　风险

    　　政策落地进展或基本面走势不及预期；房企信用加速恶化。

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