公募REITS周报：连续三周收涨 关注估值与运营情况

　　行业近况

    　　本周（2025 年1 月6 日至1 月10 日）中证REITs全收益指数和价格指数均上涨1.83%，均为连续第3 周收涨。C-REITs市场总市值收于1628 亿元，环比上升1.40%。

    　　评论

    　　产业园与仓储再次领涨，市场热度延续。本周产权REITs流通市值加权总回报为+2.47%，披露经营情况临时公告的华安张江产业园REIT领涨6.23%。经营权REITs流通市值加权总回报为+0.87%，华夏南京交通REIT领涨5.00%。各板块总回报指数涨跌幅分别为+3.26%（产业园）、+2.67%（仓储物流）、+1.86%（能源）、+1.36%（保障房）、+1.13%（消费）、+0.53%（市政环保）、+0.52%（高速公路）。本周日均成交额、日均换手率分别为7.05 亿元、1.07%，环比略有下滑但仍维持在历史较高分位数。

    　　我们跟踪的C-REITs市场情绪指数已在80 以上的过热区间运行了连续23天，已超过2024 年春节行情的22 天，成为历史最长。

    　　估值比价压力有所上升。部分板块利差位于历史较低分位数，如图表1 所示，保租房、消费、市政环保、高速公路、能源板块利差分别位于2024年以来的14%、0%、9%、0%、0%分位数，分别位于有历史以来的34%、0%、44%、52%、27%分位数。产权REITs与中证红利指数对比来看，11 月底至今产权REITs市值加权分派率每周均下行，从4.94%下行52bps至4.42%，同期中证红利指数股息率则为震荡上行，从5.12%累计上行84bps至5.96%，产权REITs与中证红利之间的负利差由11 月底的-18bps累计走阔136bps至-154bps。

    　　关注行情节奏及业绩分化情况。我们认为近期REITs市场整体涨势主要为围绕分母端的交易，11 月底至今十年期国债到期收益率由2.03%下行36bps至1.67%，过程中在1.70%附近及最近触及1.60%整数关口时均有一定阻力和震荡，后续整体涨势的延续仍有赖于无风险收益率进一步下行催化。分子端来看，近期部分REITs披露2024 年下半年主要运营数据，各项目业绩稳定性仍有分化，部分项目波动较大，我们提示关注近期运营情况披露及后续四季报业绩具体情况，具有业绩支撑的项目或是更佳的投资组合优化方向。

    　　估值与建议

    　　后续关注：业绩披露情况；利率波动情况；红利/高股息市场情况。

    　　风险

    　　市场情绪波动超预期；项目经营波动超预期；利率波动超预期。

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