房地产行业2024土地市场总结：供给约束放宽 成交分化翘尾

　　2024 土地市场总结

    　　24 年全国涉宅用地供求依然偏弱，新增供给更加贴合改善性需求。年末土地市场热度出现一定“翘尾”，更多源自一线城市供地节奏、土拍规则放宽等供给层面的因素，并不代表房企投拓态度已经发生了积极转变，25 年市场热度能否持续，仍要取决于销售复苏的情况。城市层面，热度延续分化，缩量提质为主流。企业层面，城投托底仍占大头，头部房企拿地收缩但地块质量提升。

    　　全国：供求双弱，束缚放宽，年末翘尾

    　　24 年全国土地出让金同比下滑21%，较20 年峰值下滑54%，接近回落至16 年的水平。聚焦涉宅用地，政策严控增量叠加房企拿地谨慎，宅地供应继续收缩，成交金额同比下滑幅度超过商办、工业用地。但同时可以看到，宅地供应更加贴合改善性需求，一方面，成交容积率刷新新低，尤其一线城市；另一方面，建筑规划要求、中小套型供给要求进一步放宽，“第四代住宅”频现。此外，年末土地市场热度出现一定“翘尾”：1、一线城市年末成交规模和溢价率表现亮眼，拉高全国数据；2、多宗高总价、高单价地块在年末成交。我们认为年末“翘尾”更多源自一线城市供地节奏、土拍规则放宽等供给层面的因素，并不代表房企投拓态度已经发生了积极转变。

    　　城市：热度延续分化，缩量提质为主流

    　　由于整体成交金额的收缩以及房企拿地的聚焦，24 年超三分之一城市土地出让金不足10 亿元，房企的城市布局集中度依然较高。城市热度持续分化，对于成交金额TOP50 的城市而言，排名越靠前的城市土拍竞争更激烈、平均溢价率更高，但尾部城市平均溢价率同样较高，仍然存在零星的点状机会。

    　　从城市土拍气泡图可以看出，深圳、淮安等涉宅用地成交金额、楼面价、溢价率均同比上升，土地市场热度较高；多数城市供给收缩但供给质量提升，其中杭州、扬州、上海、金华等市场热度在缩量提质下得到改善；但也有较多城市土地市场量价齐跌，市场表现不佳。

    　　企业：城投托底仍占大头，头部房企拿地收缩但地块质量提升24 年城投托底频率重新上升，推动地方国企权益拿地金额占TOP100 房企的比例同比上升10pct 至48%，创出五年新高。相应的，头部房企拿地集中度下降，TOP30 房企拿地份额同比下降6pct 至65%。从房企拿地气泡图可以看出，绝大多数房企拿地楼面价同比上涨，反映了房企拿地更聚焦于核心城市、核心板块的趋势。其中，滨江集团、金隅集团以及中建系的3 家公司权益拿地金额同比增长，拿地更为积极，尤其滨江集团成交溢价率同比大幅提升，意味着其主要参与热点地块的争夺；多数房企权益拿地金额同比下滑，主要因为“以销定投”战略下，销售下行导致拿地预算相应受到限制。

    　　投资建议

    　　在确认市场筑底之前，我们更看好在核心城市拥有更多资源且运营稳健的房企；同时业绩与现金流稳健的高股息物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。

    　　重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团、建发国际集团、越秀地产；3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、招商积余。

    　　风险提示：地产政策波动的风险，地产基本面复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。

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