房地产：政策支持地产企稳 推进收储城改加速落地
行业事件
2025 年4 月15 日，国务院总理李强在北京调研时强调，“收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。”? 降息降准或将及时出台，地产作为“蓄水池”有望受益4 月6 日人民日报提到，降准、降息等货币政策工具已留有充分调整余地，随时可以出台。若货币政策持续宽松，房地产作为内需的重要支撑有望受益，房贷利率或延续下行，居民购房成本或进一步降低，2025 年3 月个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1%，同比下降约60BP；同时流动性宽松可缓解房企融资压力，提升房企投资意愿，促进行业止跌回稳。
促进需求释放，城改货币化安置是楼市企稳重要抓手李强强调要深入推进城市更新，加力实施城中村和危旧房改造，通过多种方式盘活存量、优化增量。在2024 年10 月住建部部长倪虹提出计划通过货币化安置房方式新增实施100 万套城中村改造、危旧房改造后，多地积极响应，如上海在2024年10 月完成东安一、二村动迁，是上海最大单地块一次性征收项目，且在2025 年规划启动25 个城改项目。城改货币化安置能提升居民购房能力，促进改善需求释放，我们认为在专项借款、专项债等资金支持下，其他城市或将积极响应推进。
存量房收储仍需支持，未来或导向“抓长放短”针对收储，李强强调要落实好各项相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施。目前存量土地收储已有落地，根据中指院数据，截至4 月10 日，全国公示拟使用专项债收储土地金额达1282亿元，已发行金额达402 亿元。存量房收储尚面临项目收益率、入围门槛等问题，未来政策或导向淡化短期盈亏，看重长远效益，有望推进存量房收储加速落地。
政策助力销售回暖，地方调控宽松或是主调
在24Q4 以来的政策带动下，地产销售有回暖迹象，2025 年1-3 月全国商品房累计销售面积同比-3.0%，降幅较2024 年全年收窄9.9pct；销售金额同比-2.1%，降幅较2024 年全年收窄15.0pct。地方政府调控或持续宽松，我们预计一线城市或以外围区域限购放松为主，其他城市或由限制转向补贴支持。如4 月9 日，青岛推出多子女家庭购房补贴，最高可达10 万元；对于收购二手住房用作保障性租赁住房的，每套给予3 万元的补贴，以及连续5 年、每年2%的贷款贴息补助。
投资建议：持续推荐核心城市核心区拿地的优质房企地产是内需重要支撑，相关政策或在降准降息、加快收储和城改项目落地、地方政府调控宽松等方向发力。我们预计楼市分化延续，高溢价、改善产品适配客群更稳定，主打此类项目的房企能走出阿尔法。推荐主打改善产品，布局核心一二线城市，财务结构安全稳健的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展等；物管板块红利属性增强，推荐高分红高股息，具备规模优势、运营效率高的头部物业管理公司，如华润万象生活、万物云等。
风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期。
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