房地产行业周报(2024年52周)：新房成交同比微降 二手房成交仍在高位

　　板块行情：第52 周（12 月23 日-12 月27 日）申万一级行业指数中，房地产指数-3.5%，在31 个一级行业板块中排名第27。

    　　政策要闻：中央层面：住建部：2025 年，中国将大力实施城市更新，重点推进老旧小区改造、燃气管道更新等项目，提升城市竞争力和可持续发展能力。。

    　　地方层面：1）太原：出台多项措施规范房地产市场，包括商品房封顶预售、现房销售试点、加强预售资金监管和推进“交房即交证”。2）镇江：提高改善型住宅贷款额度，最高可上浮20%，取消商转公贴息业务，延续贷款支持政策至2025 年底。3）伊犁：改造提取公积金，提高最高贷款额度至80 万元。

    　　4）襄阳：中心城区发布购房补贴细则，补贴金额最高15 万元。5）淮南：自2025 年1 月起，提高租房提取额度至2000 元/月，支持绿色建筑贷款，实施人才礼遇政策。6）桂林：取消异地购房提取限制，首套、二套住房首付比例统一调整为不低于20%。7）深圳：率先推出商转公贷款零材料办理模式，提升效率至3 天放款。8）海南：于缴存2025 年1 月住房公积金前，按职工2024年的实际月平均工资总额，调整2025 年住房公积金缴存基数。9）天津：2025年起为困难职工提供公积金贷款利息补贴，补贴额度为已还利息的50%，有效期5 年。10）哈尔滨：保障性住房实行配售制，实行一房一价，统一纳入市房屋联机备案系统管理。11）秦皇岛：允许缴存职工提取公积金直付首付款，首付款金额变动后不再受理申请。12）北海：降低二套房首付比例至20%，多子女家庭住房公积金贷款最高可上浮20%。

    　　公司动态：1）融创中国：公布境内债二次重组进展，新增4 只债券获表决通过，融创自11 月27 日公布10 只境内债券整体重组方案以来，在三周时间中已有6 只债券争取到持有人支持重组。2）保利发展：15.94 亿元商用物业ABS更新至“已反馈”。3）万科：向工行深圳罗湖支行贷款21.7 亿，由三家子公司提供担保，本次担保发生后，万科及控股子公司对外担保总额将为1186.73亿元，占2023 年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为47.32%；继续以物抵债，万物云5500 万收购万驿商管100%股权。4）华润置地：深圳万象城二期ABS 完成发行，规模56 亿元。

    　　销售端：新房成交同比下降0.5%，二手房成交同比上升48%。1）本周20 城商品房成交面积480.5 万方，商品房日平均成交面积68.64 万方，环比上升30%，同比增速0%；2）从累计数据来看，年初至今20 城成交面积12106 万方，累计同比下降19%。3）第52 周10 城二手房成交面积217.6 万方，日平均成交面积31.09 万方，环比上升6%，同比上升48%。4）从累计数据来看，年初至今10 城二手房成交面积7826 万方，同比上涨7%。

    　　投资策略：2025 年我们更为关注广义财政的扩张助力经济改善，从而为地产止跌回稳创造条件，地产本轮将演绎后周期属性。地产自身的政策则更聚焦于城市库存的消化，构建合理的损失分担机制，疏通城中村改造和收储微观堵点，有可能会让地产销售的量价更早见底。当下房企更为聚焦于核心城市的改善产品目前仅能作为必备的战术动作，但部分房企已经体现出来品牌优势、系统化的产品创新能力，有可能成为提升ROE 的基础。建议重点关注绿城中国、华润置地、中国海外发展、华润万象生活、贝壳-W、城建发展、天地源、中新集团。

    　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

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