不动产与空间服务行业：近期住房销量同比有所回落 春节表现仍好于2024年

　　评论

    　　2024 年四季度以来行业基本面受政策影响呈脉冲式表现，近期销量同比增幅回落。按照时间节奏来看，在政策出台前的8、9 月内，高频口径新房销售面积同比持续下跌约两成，百强房企新房销售金额同比下跌三至四成，高频口径二手房销售面积同比增幅也持续回落至零值附近，重点城市高频挂牌价月均跌幅也超过1.5%。在9 月末政策出台后，高频新房销售面积同比转正并在11 月达到最高水平（约两成），百强房企新房销售金额同比由于集中推盘、销售统计口径等原因在10 月已达到最高水平（约高个位数正增长），高频二手房销售面积同比增幅由于二手房交易税费政策调整在12月才达到最高水平（约七成），重点城市高频挂牌价则由于更加敏感地反馈出居民预期在10 月即停止环比下跌；总体来看，行业基本面的各项指标在4 季度的不同时点陆续达到其阶段内的最好表现。然而，在脉冲达峰后各项基本面指标陆续有一定回落，尽管截至25 年1 月尚未回到政策出台前8、9 月时的水平；具体来看，高频新房销售面积同比增幅回落至一成左右，百强房企新房销售金额同比转跌个位数水平，高频二手房销售面积同比增幅回落至三成上下，重点城市高频挂牌价月环比跌幅重回-1%上下。

    　　春节期间销售备案数据不全，但整体略好于2024 年；节假日期间房企以顺销为主，各地不乏购房优惠活动的相关信息，仍待观察节后新推盘情况。考虑到节假日备案活动基本暂停，新房和二手房的备案体量尚不达正常时期的一成，相关数据的代表性并不太强；但初步来看，今年春节期间新房销售备案情况好于2024 年，二手房销售备案情况好于过去三年，与节前情况基本相符。从新闻信息来看，节日期间多地举办新年购房展销会等活动，房企适时推出一定的购房优惠；往前看，考虑到节日期间房企主要以顺销为主，仍须观察节日后企业新推盘情况及对应的政策环境，我们认为核心关注点有二，其一是在4 季度集中推盘后小阳春期间企业的新推能力，其二是在4 季度需求集中释放一批后接续的购房需求韧性，这与政策及宏观环境均高度相对，会更加敏锐的反映在二手房销量及挂牌价波动上（需要提示的是，春节期间挂牌价受交易活动暂停影响通常走平）。

    　　建议关注地产及物管板块投资机会。年初以来一二手房销售表现边际走弱但目前仍好于政策前，板块重点标的估值已经历一定回调。我们建议进一步观察春节后基本面后市走势与行业政策施力节奏，择机布局：一是经营弹性强的优质房企，A股推荐招蛇、滨江，港股推荐绿城、华润、中海、建发国际；二是受益于收储、城改政策加速落地的类城投标的，A股推荐城建发展。相关股票还有城投控股（未覆盖）、天健（未覆盖）；三是关注部分房企困境反转机会，A股推荐金地。相关股票还有新城（未覆盖）。物业板块，我们建议在股价波动中择机布局具备突出核心竞争力和强经营韧性的华润万象生活，以及推荐自身运营改善带动持续业绩成长的绿城服务。

    　　风险

    　　政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。

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