房地产行业3月百强房企月度销售报告：一季度销售市场保持低位运行 操盘销售额同比下降6%

　　一季度销售市场保持低位运行的态势，虽然3 月小阳春在部分核心城市有所体现，但整体受到新房供应不足的制约，单月销售规模仍处于历史同期低位。从累计情况看，1-3 月TOP100 房企实现操盘口径销售金额7335.0 亿元，同比降低5.9%，较上月累计同比降低4.6pct；权益口径销售金额为5766.7 亿元，同比降低5.0%，较上月累计同比降低5.2pct，权益比73.5%。从3 月单月情况看，TOP100 房企实现单月操盘口径销售金额3177.4 亿元，同比降低11.3%，环比增长68.9%；权益口径销售金额2540.1 亿元，同比降低11.0%，环比增长78.0%。

    　　从2025 年1-3 月操盘口径销售金额来看，唯一增长的是TOP31-50 房企，同比增长3.7%。TOP11-20 房企排名第2，同比持平。跌幅最大的是TOP21-30 房企，同比下降9.9%。从2025 年1-3 月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP11-20 房企，同比下降0.2%；TOP21-30 房企排名第2，同比下降2.6%。跌幅最大的是TOP51-100 房企，同比下降7.1%。

    　　对比2025 年1-3 月与去年同期，百强房企各梯队销售门槛下移，跌幅最小的是10 强门槛。具体看，10 强门槛从200.0 亿元下降至199.1 亿元，同比下降0.5%；20 强门槛从94.0 亿元下降至90.0 亿元，同比下降4.3%；30 强门槛从54.5 亿元下降至53.4 亿元，同比下降2.0%；50 强门槛从32.8 亿元下降至30.9 亿元，同比下降5.8%；100 强门槛从13.0 亿元下降至12.4 亿元，同比下降4.6%。

    　　不少企业因过去几年未在核心城市补充土地，当前有效货值严重不足，致使企业单月和一季度销售同比降幅明显。而部分过去在土地市场持续发力的企业，货值储备较为充足，销售表现相对突出。从2025 年1-3 月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为580 亿元，其次为绿城中国、华润置地、中海地产、招商蛇口，分别实现销售金额524、461、441、333 亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40 房企有19 家实现同比正增长。其中鸿荣源同比表现最佳，累计同比增长330.8%，其次为能建城发312.3%、深业集团154.2%、中建智地84.7%、越秀地产83.3%。重点房企3 月操盘销售额环比表现来看，越秀地产124.6%、绿城中国124.5%、华润置地93.2%、保利发展81.5%、华发股份63.6%、中海地产60.8%、滨江集团57.2%、招商蛇口46.6%、建发房产-1.1%。累计同比来看，越秀地产83.3%、华发股份46.0%、华润置地0.9%、保利发展0.2%、绿城中国-1.5%、建发房产-10.1%、招商蛇口-11.0%、滨江集团-15.5%、中海地产-22.9%。

    　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）中介：贝壳；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（5）转型概念系：张江高科、中华企业等。

    　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。

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