城建发展(600266)：多因素致利润承压 深耕北京聚焦城改

投资要点

    事件：公司发布2024 年年报，2024 年公司实现营业收入254.4 亿元，同比增长24.9%，归母净利润亏损9.5 亿元，同比下降270.2%。

    营收稳步增长，多因素拖累公司业绩表现。2024 年公司主营房地产开发业务结转收入增加，公司营业收入同比增长24.9%。公司营业收入正增而归母净利润亏损的主要原因为：1）毛利率下滑，公司房地产开发业务毛利同比下降4.2pct 至14.1%，北京区域主营业务毛利率同比下降5.7pct 至15.1%；2）公司投资收益同比下滑12.1 亿元至-7.2 亿元；3）受房地产市场下行等综合因素影响，公司计提资产减值损失27.4 亿元，同比增加17.8 亿元。

    聚焦北京市场，连续4 年位居北京销售榜单TOP2。2024 年公司实现销售金额202.7 亿元，同比下滑37.8%；销售面积46.7 万平方米，同比下滑36.5%。公司聚焦北京市场，连续4 年位列克而瑞北京区域第2 名，行业地位稳固。公司坚持快周转，大力去化库存，精准应对脉冲式市场波动。天坛府项目签约金额创北京单盘记录；香山樾位居北京高端住宅销售前列；星誉BEIJING 累计签约套数位居普宅榜首。

    谨慎投资布局，抢抓棚改、城中村改造窗口期。2024 年公司积极谨慎应对市场变化，深度整合内外部资源，严控投资测算底线。公司以挂牌方式新增5 宗二级开发土地；获取通州老城平房、丰台火车站站前2 个城改项目；获取丰台大井城改代建项目。

    财务状况稳健，积极分红回馈股东。2024 年公司有息债务为442.6 亿元，整体平均融资成本压降41bp 至3.71%。2024 年公司发行一笔4 亿元企业债，票面利率仅2.23%，融资渠道畅通。截至2024 年底，公司货币资金98.9 亿元，在手现金充裕。公司积极分红回馈股东，2024 年拟支付股利1.0 亿元。

    盈利预测：公司多年深耕北京棚改市场，近年来房地产市场下行及行业竞争加剧，我们下调公司2025/2026 年的归母净利润预测为2.2/6.7 亿元（前值为12.5/13.7 亿元），预计2027 年归母净利润为6.0 亿元。对应的EPS 为0.10/0.32/0.29 元，对应的PE 为48.4/15.6/17.4 倍，考虑到公司聚焦核心城市，深耕城改市场，行业逐步企稳后有望率先受益，维持“买入”评级。

    风险提示：城中村改造政策落地不及预期；房地产市场景气度超预期下行；结算进度不及预期。

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