房地产行业2024年年报业绩前瞻：政策面践行止跌回稳 基本面承压中磨底

　　本期投资提示：

    　　考虑到板块利润率回落、叠加减值压力，预计24 年房企业绩仍然承压。基本面方面，2022-24 年房地产行业基本面大幅下行；随着宏观及行业政策持续加码，预计后续行业基本面有望呈现底部复苏迹象，但复苏态势仍然缓慢、且出现反复现象，预计改善路径将呈现“L”型曲折性弱复苏走势。展望2024 年板块业绩，我们认为板块业绩仍将继续承压，主要源于：1）房企资金紧张影响竣工结算进度；2021 年后销售连续下降推动结算增速明显放缓；2）前期降价促销推动当期结算影响利润率水平以及仍有一定存货减值压力。我们预计2024 年房地产板块业绩仍将继续承压，但考虑到随着政府要求房地产行业“止跌回稳”以及企业利润率见底、减值出清，综合预计25-26 年板块业绩有望底部震荡中弱复苏，并且企业之间业绩分化也将进一步加剧。

    　　政策面继续践行止跌回稳目标，基本面24Q4 降幅收窄、但整体仍显低迷。政策面，9 月底以来，房地产政策聚焦修复居民资产负债表、并提出“止跌回稳”的强底线要求，包括存量房贷利率降息、降税、城改货币化等。基本面，随着政策持续密集推出，24Q4 基本面呈现底部企稳态势：1）销售方面：根据克而瑞，2024 年50 强房企累计销售面积同比-34%，其中10-12 月单月同比分别为-1%/-13%/-12%，25 年1 月单月同比-25%；24Q4 销售同比降幅出现显著收窄，25 年1 月降幅又有扩大，主要源于新房推盘减少和1 月春节月影响（去年2 月春节月）。2）拿地方面：根据中指院，2024 年，300 城住宅类土地成交面积同比-22%，其中10-12 月单月同比分别为-19%/-5%/-14%，25 年1 月单月同比-11%，表明行业投资端依然低迷。

    　　根据结算节奏和毛利率预判，我们预计主流公司2024 年归母净利润情况如下：

    　　1） 增速+10%~+20%的公司：招商积余；

    　　2） 增速在0%~+10%的公司：滨江集团、新城控股；3） 增速在-10%~0%的公司：华润置地、建发国际集团；4） 增速在-30%~-10%的公司：中国海外发展、招商蛇口、越秀地产、龙湖集团；5） 增速在-50%~-30%的公司：华发股份、绿城中国；6） 增速在-50%~-100%的公司：保利发展、建发股份；7） 出现亏损的公司：万科A、金地集团。

    　　投资分析意见：政策面践行止跌回稳，基本面承压中磨底，维持“看好”评级。我们认为9 月底以来“止跌回稳”政策组合拳走在正确的道路上，聚焦修复居民资产负债表，其政策有效性显著强于以往、并判断政策仍在起效推动基本面筑底中，同时预计政策将继续发力推动房地产行业“止跌回稳”。而考虑到行业供给出清接近终章，一方面，供给约束仍将继续影响行业总量仍偏弱，另一方面，供给出清也将推动结构出现强弹性，预计优质房企有望复制煤炭供给侧改革逻辑、并迎来量质双升。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、华润置地、建发国际、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）低估值修复房企：建发股份、新城控股、越秀地产、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务。

    　　风险提示：销售回款和融资资金趋紧，城中村改造和收储政策推进不及预期。

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