房地产行业专题报告：小阳春开局良好 二手房复苏有望延续

　　新房：小阳春热度提升，改善支撑市场

    　　小阳春市场回暖，延续“924”市场热度。3 月小阳春，30 大中城市新房日均成交面积环比增长51.56%，一线城市3 月新房日均成交面积环比增长75.93%，增幅明显高于30 个大中城市平均增速，北京、上海、杭州、苏州、武汉等地环比均保持较快增长。成交结构改善主导，刚需占比下滑。

    　　2016 年以来，30 个代表城市的成交结构中，90 平米以下面积段占比整体下降，120-140平米成交占比整体提升，目前已经逐步形成90-140平米面积段支撑市场的格局，90平以下的刚需户型占比持续下降。

    　　价格仍在下降，一线城市复苏进程优于其他城市。进入2025 年70 大中城市新建住宅销售价格指数当月同比保持负增长，同比降幅略有收窄至5.2%。核心城市土拍再升温，点状高热加剧结构分化，高热度土地成交一定程度上烘托房地产市场热度，但所处区域销售仍有所下滑，非核心区域库存仍在制约整体市场复苏。

    　　?二手房：以价换量延续，二季度有望延续复苏

    二手房持续放量，成交维持历史相对高位。不同于新房市场，二手房市场上购房者直面小业主，议价谈判能力比较强，加上二手房凭借已经兑现的交通、教育、生活配套优势，成交热度优于新房，尤其是在北京、上海等核心城市，二手房成交已逐步占成交主力。房价降幅收窄，市场信心略有修复。2024年以来300万以下二手房成交占比明显提升，反映对价格较为敏感的刚需客户逐步进入二手房市场，增加市场需求，推动市场成交活跃，有助于引导市场预期，增强市场信心。二手房持续分流市场需求，关注置换链条是否畅通。若能畅通一二手房置换链条，让房产更加高效地在不同需求者之间流转，满足人们从刚需住房到改善住房的阶梯式购房需求。住房租金降至近年来低位，关注商品房去库存以及二手房“由挂转租”情况。3 月份小阳春来临之前，部分二手房房东可能会调整挂牌价，希望在市场热度相对较高的时机提升议价能力。若成交价格不理想，不排除部分房东将取消挂牌，转向租赁市场。

    　　?市场展望

    　　城市分化愈加明显。城市间分化明显，拥有人口持续流入、产业支撑的城市有望率先受益。新房市场改善支撑，产品力成竞争关键。部分品牌房企凭借产品力和核心区域项目去化的相对确定性，进一步提升市场份额，改善项目利润率。二手房有望延续复苏态势。随着低总价段成交占比提升，刚需逐步入场，提升市场成交活跃度，二手房价格降幅有望进一步收窄。

    　　风险提示：商品房销售不及预期风险；房价大幅下跌风险；政策调控效果不及预期风险

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