24年报全解析：经营、估值与投资者结构透视

事项：

    24 年12 月以前上市的51 只REITs 已公布24 年年报，年报发布后风险偏好收敛，REITs 中经营相对稳健的行业和个券表现较好。

    平安观点：

    REITs 年报较四季报披露晚2 个月，但是能提供经营细节、资产估值调整和投资者行为方面的信息。24 年年报披露进一步优化，增加了评估参数调整的情况，有助于投资者理解REITs 估值的变化。

    按行业展望从弱至强，产业园&仓储物流＜交通<能源&保障房＜公用事业＜消费。产业园、仓储物流经营仍有压力，或暂未至拐点。产业园同质化竞争严重，新增供给持续进入市场；仓储物流24 年以来供应量已边际放缓，若需求平稳则有望磨底。交通板块大规模调降收入预期，涉及的地域广泛，且幅度较深。能源板块当期经营仍相对稳定，但电力市场化交易可能加大收入波动。保障房经营波动不大，但竞品入市较多，部分REITs 调低租金或出租率预期。水利、生态环保等公用事业板块整体稳定，行业层面暂未见系统性趋势，关注或有的涨价空间。消费板块，周边增量竞品较少，部分资产提升租金预期。

    受产业园、仓储物流、交通经营预期下降的影响，估值以调降为主。产业园评估值普遍下降3%至7%，仓储物流评估值普遍下降1%至4%；交通板块在年限缩短、经营弱化的共同作用下，评估值普遍下降3%至15%；能源板块估值普遍下降，但降幅分化大，主因经营期限缩短、部分个券经营预期调降。期限长、经营稳定的保障房、消费评估值变动不大，部分消费REITs 评估值上涨近3%。折现率多数在无风险收益率的带动下有所下行，幅度约0.25个百分点，仅部分能源REITs 因电力市场化逆势调增折现率。

    投资者结构方面，证券自营是24 年下半年增持REITs 最多的机构投资者，持仓市值已超过保险，主要是24 年上半年以前已进入REITs 市场的投资者增持，反映出证券自营的投资行为对二级市场价格走势更敏感。此外，保险对消费的偏好边际提升，或因保险近年对消费类不动产的投资兴趣较为浓厚。

    风险提示：代表性偏误；个别账户分类合理性欠佳；政策大幅转向，经济基本面变动超预期。

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